Praktijkgebieden: Bestuursrecht, Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening
Eerder schreven wij dat als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het begrip ‘planschade’ uit de Wro plaats moet maken voor het begrip ‘nadeelcompensatie’ onder de Omgevingswet. Volgens de wetgever vormt de planschaderegeling onder de Wro namelijk een grote belemmering voor het realiseren van de beoogde uitnodigingsplanologie.
Om te voorkomen dat de nieuwe nadeelcompensatieregeling de komst van de uitnodigingsplanologie belemmert, voorziet de Omgevingswet in ingrijpende wijzigingen van het huidige planschaderecht, waaronder de wijziging van de schadevaststelling. Deze wijziging zal hierna aan de hand van een concreet voorbeeld worden geïllustreerd.
Chocolate Company B.V. (een fictieve vennootschap) is sinds 1857 eigenaar van een pand aan de Huidenstraat in Amsterdam. In dit pand heeft zij haar chocolaterie gevestigd. Op 9 januari 2022 is het bestemmingsplan “Centrum fase-1” inwerking getreden. Met dit bestemmingsplan is aan de gronden op een afstand van 15 meter van de noordgevel van het pand van Chocolate Company B.V. de bestemming “Centrum” toegekend. De voor “Centrum” aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, horeca, detailhandel en kantoor. Het maximale bebouwingspercentage dat voor het oprichten van gebouwen van toepassing is binnen het bouwvlak is 100%. Op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan was het maximale bebouwingspercentage dat voor het oprichten van gebouwen van toepassing was binnen het bouwvlak slechts 75%.
Chocolate Company B.V. heeft een verzoek om toekenning van planschade bij het college ingediend. Zij stelt namelijk dat zij door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Centrum fase-1” schade heeft geleden, omdat dit bestemmingsplan op korte afstand van het pand en de daarbij behorende chocolaterie meer bebouwing mogelijk maakt, waardoor de chocolaterie minder zichtbaar is vanaf de gracht en de bezonning op het pand afneemt. Het plan heeft daardoor volgens Chocolate Company B.V. een negatief effect op de waarde van het pand en op de hoogte van de omzet.
Zodra Chocolate Company B.V. een verzoek om toekenning van planschade bij het college indient, wordt de planschade vastgesteld. Bij de vaststelling van de schade worden zowel naar huidig recht als onder de Omgevingswet twee situaties met elkaar vergeleken, namelijk de financiële situatie waarin de benadeelde zich feitelijk bevindt en de hypothetische financiële situatie waarin hij zich zou hebben bevonden in het geval het schadeveroorzakende handelen of nalaten niet had plaatsgevonden. Bij deze vaststelling zijn naar huidig recht slechts de situaties die vóór en na het schadeveroorzakende handelen of nalaten juridisch maximaal mogelijk waren van belang. Of die mogelijkheden feitelijk zijn of naar verwachting zullen worden verwezenlijkt, is naar huidig recht niet van belang. Dit zal worden toegelicht aan de hand van de casus die hierboven als voorbeeld is geschetst.
Alleen al de mogelijkheid dat op de voor “Centrum” aangewezen gronden het maximale bebouwingspercentage van 100% wordt benut, maakt het pand – en daarmee chocolaterie – van Chocolate Company B.V. minder aantrekkelijk. Of de bouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is niet van belang. Bij het beoordelen van het verzoek om compensatie voor planschade moet naar huidig recht immers de meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden voor Chocolate Company B.V. als uitgangspunt worden genomen, ongeacht de vraag of deze ongunstige invulling zich ook daadwerkelijk zal verwezenlijken. Dit wordt ook wel planmaximalisatie genoemd.
Deze manier van vaststelling van de schade zou volgens de memorie van toelichting een grote belemmering vormen voor het kunnen maken van flexibele en globale plannen en het realiseren van een uitnodigingsplanologie. Het is namelijk doorgaans niet de gemeente die de toegewezen tegemoetkoming in planschade aan de getroffen burger betaalt, maar de projectontwikkelaar. Dit gebeurt in de regel aan de hand van een tussen de gemeente en projectontwikkelaar gesloten planschadeovereenkomst. Onder huidig recht is door planmaximalisatie een bestemmingsplan dat aan de projectontwikkelaar méér mogelijkheden biedt dan hij nodig heeft om zijn project te kunnen realiseren, niet wenselijk. De projectontwikkelaar moet dan wellicht schade vergoeden als resultaat van gebruiksmogelijkheden waar hij helemaal geen gebruik van heeft gemaakt voor de realisatie van zijn project.
Om dit probleem op te lossen, wordt bij de nadeelcompensatie onder de Omgevingswet enkel gekeken naar de financiële situatie waarin de benadeelde zich feitelijk bevindt en de situatie waarin hij zich feitelijk zou hebben bevonden als het betreffende schadeveroorzakende handelen of nalaten niet had plaatsgevonden. Terug naar de casus die hierboven als voorbeeld is aangehaald.
Chocolate Company B.V. kan onder de Omgevingswet niet met succes een beroep op planschadevergoeding doen indien de ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden zich niet (deels) hebben gerealiseerd. Een bestemming die niet wordt uitgevoerd, heeft in de planschaderegeling onder de Omgevingswet geen betekenis. Onbenutte planologische mogelijkheden kunnen niet tot schade leiden. Om een uitnodigingsplanologie zo aantrekkelijk mogelijk te maken, moet vergoeding van schade die niet daadwerkelijk wordt geleden immers zoveel mogelijk worden beperkt.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.