Nadeelcompensatie en de doelen van de Omgevingswet (deel II)

Eerder schreven wij dat als gevolg van de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het begrip ‘planschade’ uit de Wro plaats moet maken voor het begrip ‘nadeelcompensatie’ onder de Omgevingswet. Volgens de wetgever vormt de planschaderegeling onder de Wro namelijk een grote belemmering voor het realiseren van de beoogde uitnodigingsplanologie.

Om te voorkomen dat de nieuwe nadeelcompensatieregeling de komst van de uitnodigingsplanologie belemmert, voorziet de Omgevingswet in ingrijpende wijzigingen van het huidige planschaderecht, waaronder de wijziging van de schadevaststelling. Deze wijziging zal hierna aan de hand van een concreet voorbeeld worden geïllustreerd.

Schade als gevolg van inwerkingtreding bestemmingsplan

Chocolate Company B.V. (een fictieve vennootschap) is sinds 1857 eigenaar van een pand aan de Huidenstraat in Amsterdam. In dit pand heeft zij haar chocolaterie gevestigd. Op 9 januari 2022 is het bestemmingsplan “Centrum fase-1” inwerking getreden. Met dit bestemmingsplan is aan de gronden op een afstand van 15 meter van de noordgevel van het pand van Chocolate Company B.V. de bestemming “Centrum” toegekend. De voor “Centrum” aangewezen gronden zijn bestemd voor dienstverlening, horeca, detailhandel en kantoor. Het maximale bebouwingspercentage dat voor het oprichten van gebouwen van toepassing is binnen het bouwvlak is 100%. Op basis van het voorheen geldende bestemmingsplan was het maximale bebouwingspercentage dat voor het oprichten van gebouwen van toepassing was binnen het bouwvlak slechts 75%.

Chocolate Company B.V. heeft een verzoek om toekenning van planschade bij het college ingediend. Zij stelt namelijk dat zij door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Centrum fase-1” schade heeft geleden, omdat dit bestemmingsplan op korte afstand van het pand en de daarbij behorende chocolaterie meer bebouwing mogelijk maakt, waardoor de chocolaterie minder zichtbaar is vanaf de gracht en de bezonning op het pand afneemt. Het plan heeft daardoor volgens Chocolate Company B.V. een negatief effect op de waarde van het pand en op de hoogte van de omzet.

Planmaximalisatie onder de Wro

Zodra Chocolate Company B.V. een verzoek om toekenning van planschade bij het college indient, wordt de planschade vastgesteld. Bij de vaststelling van de schade worden zowel naar huidig recht als onder de Omgevingswet twee situaties met elkaar vergeleken, namelijk de financiële situatie waarin de benadeelde zich feitelijk bevindt en de hypothetische financiële situatie waarin hij zich zou hebben bevonden in het geval het schadeveroorzakende handelen of nalaten niet had plaatsgevonden. Bij deze vaststelling zijn naar huidig recht slechts de situaties die vóór en na het schadeveroorzakende handelen of nalaten juridisch maximaal mogelijk waren van belang. Of die mogelijkheden feitelijk zijn of naar verwachting zullen worden verwezenlijkt, is naar huidig recht niet van belang. Dit zal worden toegelicht aan de hand van de casus die hierboven als voorbeeld is geschetst.

Alleen al de mogelijkheid dat op de voor “Centrum” aangewezen gronden het maximale bebouwingspercentage van 100% wordt benut, maakt het pand – en daarmee chocolaterie – van Chocolate Company B.V. minder aantrekkelijk. Of de bouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd, is niet van belang. Bij het beoordelen van het verzoek om compensatie voor planschade moet naar huidig recht immers de meest ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden voor Chocolate Company B.V. als uitgangspunt worden genomen, ongeacht de vraag of deze ongunstige invulling zich ook daadwerkelijk zal verwezenlijken. Dit wordt ook wel planmaximalisatie genoemd.

Planschadeovereenkomst

Deze manier van vaststelling van de schade zou volgens de memorie van toelichting een grote belemmering vormen voor het kunnen maken van flexibele en globale plannen en het realiseren van een uitnodigingsplanologie. Het is namelijk doorgaans niet de gemeente die de toegewezen tegemoetkoming in planschade aan de getroffen burger betaalt, maar de projectontwikkelaar. Dit gebeurt in de regel aan de hand van een tussen de gemeente en projectontwikkelaar gesloten planschadeovereenkomst. Onder huidig recht is door planmaximalisatie een bestemmingsplan dat aan de projectontwikkelaar méér mogelijkheden biedt dan hij nodig heeft om zijn project te kunnen realiseren, niet wenselijk. De projectontwikkelaar moet dan wellicht schade vergoeden als resultaat van gebruiksmogelijkheden waar hij helemaal geen gebruik van heeft gemaakt voor de realisatie van zijn project.

Een nieuwe vergelijkingsmaatstaf onder de Omgevingswet

Om dit probleem op te lossen, wordt bij de nadeelcompensatie onder de Omgevingswet enkel gekeken naar de financiële situatie waarin de benadeelde zich feitelijk bevindt en de situatie waarin hij zich feitelijk zou hebben bevonden als het betreffende schadeveroorzakende handelen of nalaten niet had plaatsgevonden. Terug naar de casus die hierboven als voorbeeld is aangehaald.

Chocolate Company B.V. kan onder de Omgevingswet niet met succes een beroep op planschadevergoeding doen indien de ongunstige invulling van de planologische mogelijkheden zich niet (deels) hebben gerealiseerd. Een bestemming die niet wordt uitgevoerd, heeft in de planschaderegeling onder de Omgevingswet geen betekenis. Onbenutte planologische mogelijkheden kunnen niet tot schade leiden. Om een uitnodigingsplanologie zo aantrekkelijk mogelijk te maken, moet vergoeding van schade die niet daadwerkelijk wordt geleden immers zoveel mogelijk worden beperkt.

Vragen?