Praktijkgebieden: Huurrecht
Een huurovereenkomst voor woonruimte is opzegbaar wanneer de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder het gehuurde zelf wil bewonen of het op andere wijze feitelijk in gebruik neemt. Volgens vaste rechtspraak kan dringend eigen gebruik ook bestaan als het gehuurde door een ander dan de verhuurder moet worden gebruikt. De voorwaarde daarvoor is dat daarmee een concreet belang van de verhuurder wordt gediend.
In 2010 heeft de Hoge Raad het welbekende Herenhuis-arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2010:BL0683). In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen kan grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Ook niet wanneer de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Alleen wanneer er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, dan kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. De Hoge Raad stelde een hoge drempel: enkel een verliesgevende exploitatie is onvoldoende.
In 2014 oordeelde de Hoge Raad overigens dat de Herenhuis-maatstaf niet van toepassing is op de verhuur van 290-bedrijfsruimte.
In een arrest van 16 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:931) overweegt de Hoge Raad dat de Herenhuis-maatstaf zo moet worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Indien de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
De Hoge Raad voegt daaraan toe dat de verhuurder alleen aannemelijk hoeft te maken dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Mogelijke alternatieven voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw kunnen worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als dergelijke alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden. Ondanks alternatieven behoudt de verhuurder dus een zekere vrijheid om te kiezen tussen een bepaalde maatregel.
De nuance die de Hoge Raad met dit arrest aanbrengt op de Herenhuis-maatstaf zal goed zijn ontvangen door woningcorporaties. Het zijn immers met name woningcorporaties die met transformatieprojecten mede algemene belangen dienen. Woningcorporaties hebben met dit arrest in de hand ruimere mogelijkheden om huurovereenkomsten op te zeggen.
Wel is het nog de vraag hoe de genuanceerde maatstaf in concrete situaties gaat uitpakken. Zo overwoog Procureur-Generaal Van Peursum (ECLI:NL:PHR:2023:232) dat de rechter belangrijk gewicht moet toekennen aan de vraag of de stedenbouwkundige en/of sociale motieven breed worden gedeeld. Bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij beleid van de overheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.