Beëindiging huur woonruimte: maatstaf Herenhuis-arrest genuanceerd

Dringend eigen gebruik

Een huurovereenkomst voor woonruimte is opzegbaar wanneer de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder het gehuurde zelf wil bewonen of het op andere wijze feitelijk in gebruik neemt. Volgens vaste rechtspraak kan dringend eigen gebruik ook bestaan als het gehuurde door een ander dan de verhuurder moet worden gebruikt. De voorwaarde daarvoor is dat daarmee een concreet belang van de verhuurder wordt gediend.

Herenhuis-arrest

In 2010 heeft de Hoge Raad het welbekende Herenhuis-arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2010:BL0683). In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het enkele feit dat een verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen kan grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Ook niet wanneer de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Alleen wanneer er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, dan kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. De Hoge Raad stelde een hoge drempel: enkel een verliesgevende exploitatie is onvoldoende.

In 2014 oordeelde de Hoge Raad overigens dat de Herenhuis-maatstaf niet van toepassing is op de verhuur van 290-bedrijfsruimte.

Stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doelen

In een arrest van 16 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:931) overweegt de Hoge Raad dat de Herenhuis-maatstaf zo moet worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Indien de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De Hoge Raad voegt daaraan toe dat de verhuurder alleen aannemelijk hoeft te maken dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft. Mogelijke alternatieven voor de voorgenomen sloop en nieuwbouw kunnen worden betrokken bij de beantwoording van de vraag of het eigen gebruik zo dringend is dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als dergelijke alternatieven voorhanden zijn, is voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst niet vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat de instandhouding van het gehuurde zodanige kosten vergt dat dat redelijkerwijs niet van hem verlangd kan worden. Ondanks alternatieven behoudt de verhuurder dus een zekere vrijheid om te kiezen tussen een bepaalde maatregel.

Woningcorporaties

De nuance die de Hoge Raad met dit arrest aanbrengt op de Herenhuis-maatstaf zal goed zijn ontvangen door woningcorporaties. Het zijn immers met name woningcorporaties die met transformatieprojecten mede algemene belangen dienen. Woningcorporaties hebben met dit arrest in de hand ruimere mogelijkheden om huurovereenkomsten op te zeggen.

Wel is het nog de vraag hoe de genuanceerde maatstaf in concrete situaties gaat uitpakken. Zo overwoog Procureur-Generaal Van Peursum (ECLI:NL:PHR:2023:232) dat de rechter belangrijk gewicht moet toekennen aan de vraag of de stedenbouwkundige en/of sociale motieven breed worden gedeeld. Bijvoorbeeld doordat die motieven aansluiten bij beleid van de overheid of de gemeente, en daarmee in hoeverre die keuze wordt gesteund door democratisch gelegitimeerde organen die bij het maken van die keuze betrokken zijn.

Vragen?