Bijdrageplicht VvE aan gemeenschappelijke kosten aan grenzen gebonden

VvE voert het beheer over gemeenschappelijke gedeelten

Uit de wet volgt dat in elke akte van splitsing een vereniging van eigenaars (VvE) moet worden opgericht. Van deze vereniging is iedere appartementseigenaar van rechtswege lid. De VvE is een rechtspersoon en ontstaat op het moment van inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers. De VvE heeft ten doel de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars (de leden) te behartigen. Zij voert het beheer over de gemeenschap, uitgezonderd de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Welke gedeelten en zaken gemeenschappelijk zijn, volgt in beginsel uit de splitsingsakte. In de meeste gevallen zal het gaan om de funderingen, daken en buitengevels.

De VvE dient alle kosten die voortvloeien uit het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken te bekostigen. Dat de verplichting voor de appartementseigenaars om bij te dragen in de gemeenschappelijke kosten voer voor discussie kan zijn, blijkt onder meer uit een uitspraak die de rechtbank Amsterdam in augustus 2022 heeft gedaan (ECLI:NL:RBAMS:2022:4914). Deze uitspraak wordt hieronder toegelicht.

Casus

Eiser is samen met drie andere appartementseigenaars lid van de VvE. Voor deze appartementseigenaars is in de splitsingsakte de verplichting opgenomen om in gelijke delen bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. Onder meer de funderingen maken deel uit van de gemeenschappelijke gedeelten. Eiser doet in verband met een beoogde verbouwing van zijn appartement (die eveneens betrekking heeft op de funderingen) tijdens de vergadering van eigenaars een voorstel tot kostendeling. Tijdens de vergadering wordt hier geen beslissing over genomen. Eiser laat daaropvolgend een begroting opstellen voor de kosten van de verbouwing en stelt aan de andere appartementseigenaars voor dat zij een bepaald bedrag bijdragen. Eiser informeert de appartementseigenaars dat de werkzaamheden in mei van start zullen gaan en stuurt nadien nog een planning. Intussen verzoeken diverse appartementseigenaars eiser om het een en ander nader toe te lichten, maar eiser voldoet hieraan slechts gedeeltelijk. Na afloop van de werkzaamheden schrijft eiser de appartementseigenaars aan en sommeert hij hen tot betaling over te gaan. De appartementseigenaars zijn echter van mening dat zij niet tot betaling gehouden zijn.

Beslissing rechtbank Amsterdam

Volgens de rechtbank zijn de appartementseigenaars inderdaad niet gehouden om bij te dragen aan de kosten van de verbouwing van eiser. Uit de splitsingsakte volgt dat alleen de vergadering van eigenaars kan beslissen over onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Hierover is echter geen beslissing genomen in de vergadering. Eiser is van mening dat hij de VvE telkens heeft ingelicht over zijn planning en dat hij uit het feit dat er geen bezwaren zijn geuit heeft mogen afleiden dat zij met de uitvoering van de werkzaamheden instemde. De rechtbank volgt eiser daar niet in. Voor de overige appartementseigenaars waren er immers nog onduidelijkheden over de te maken kosten. Eiser heeft hen niet voldoende duidelijkheid verschaft, ook niet toen zij hem om meer informatie hebben verzocht.

Eiser stelt daarnaast dat er sprake was van een zodanige urgentie, dat hij de toestemming van de eigenaars niet kon afwachten. Dat blijkt echter niet uit de feiten.

Subsidiair vordert eiser een kostenvergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. De rechtbank oordeelt echter dat eiser niet in die vordering kan worden ontvangen. Als er al sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking, dan zouden de afzonderlijke appartementseigenaars zijn verrijkt, niet de VvE. De gezamenlijke appartementseigenaars zijn immers eigenaar van het gebouw.

Ook het beroep op de redelijkheid en billijkheid kan eiser niet baten. De rechtbank overweegt namelijk dat eiser geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd dan in het kader van zijn andere vorderingen. Deze vordering stuit daarmee af op wat er in het kader van de primaire grondslag is geoordeeld.

Conclusie

De ene appartementseigenaar gaat verder in het plegen van onderhoud dan de andere. Als hierover in de vergadering geen besluit kan worden genomen, dan kan aan de kantonrechter een vervangende machtiging worden gevraagd. Daarbij moet degene die de onderhoudswerkzaamheden wil laten uitvoeren motiveren waarom deze werkzaamheden noodzakelijk zijn. Als de kantonrechter het daarmee eens is, kan hij bepalen dat de appartementseigenaars alsnog moeten bijdragen in de kosten. Dat was ook de geëigende route geweest in deze zaak. Eiser heeft in dit geval echter zijn eigen koers gevaren, terwijl niet duidelijk was waar deze kosten betrekking op hadden en daarvoor ook geen goedkeuring was verleend. In dat geval is de verplichting om bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten dus wel aan grenzen gebonden.