Coronahuurkorting afgewezen bij huurovereenkomst gesloten ná 15 maart 2020

Op 8 juni 2022 heeft de Rechtbank Limburg vonnis gewezen in een zaak waarin coronahuurkorting werd gevorderd, terwijl de huurovereenkomst na 15 maart 2020 (het begin van de ‘intelligente lockdown’) is gesloten. De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid en wijst de reconventionele vordering tot coronahuurkorting af. Ontbinding en ontruiming van het winkelpand en betaling van de (volledige) huurachterstand worden in conventie toegewezen.

Eerder schreven wij al een blog over de uitspraak van de Hoge Raad d.d. 24 december 2021, waarin hij antwoord gaf op de prejudiciële vragen over de huurkorting in verband met de coronapandemie, en een blog over de voorafgaande conclusie van Procureur-Generaal Wissink.

Hoge Raad: coronahuurkorting mogelijk op grond van onvoorziene omstandigheden

In zijn arrest van 24 december 2021 komt de Hoge Raad tot het oordeel dat huurkorting bij een huurovereenkomst van vóór 15 maart 2020 inzake (ieder type) 290-bedrijfsruimte gerechtvaardigd kan zijn op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is volgens de Hoge Raad aan te merken als een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel moet worden aangenomen dat deze omstandigheid niet in de huurovereenkomst (van vóór 15 maart 2020) is verdisconteerd.

Voor berekening van de huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden geeft de Hoge Raad als handvat een model, conform de zogenaamde vastelastenmethode, waarin uitgangspunt is dat de schade gelijk wordt verdeeld over de verhuurder en huurder. Dit model kent de volgende formule: (Overeengekomen huurprijs – het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50 procent.

Bij na 15 maart 2020 gesloten huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte moet volgens de Hoge Raad per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid en huurder derhalve in aanmerking komt voor coronahuurkorting.

Rechtbank Limburg: geen huurkorting bij huurovereenkomst ná 15 maart 2020

In de zaak voor de Rechtbank Limburg heeft huurder met ingang van 1 augustus 2020 de winkelruimte van verhuurder gehuurd. Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor de duur van 5 jaar en tegen een huurprijs van € 115.000,00 exclusief btw per jaar. Het eerste jaar is een korting van € 10.000,00 verleend op de huurprijs. Al snel na aanvang van de huur stopt de huurder met betaling van de huurprijs. De maandelijkse huursom wordt van september 2020 tot en met september 2021 niet betaald. Dit leidt ertoe dat de huurachterstand in totaal € 144.166,83 bedraagt.

Verhuurder besluit hierop naar de rechter te stappen en vordert ontbinding en ontruiming van het winkelpand en betaling van de (volledige) huurachterstand, plus boeterente en buitengerechtelijke incassokosten.

De kantonrechter oordeelt tot toewijzing van alle vorderingen van verhuurder. Door het laten ontstaan van een huurachterstand met een omvang zoals in deze zaak, acht de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.

Huurder vordert in reconventie wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat over de periode van de gedeeltelijke lockdowns tijdens de verhuur 75% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zou zijn en over de periode van de gehele lockdown tijdens de verhuur 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd zou zijn. Huurder beroept zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 en de conclusie van Procureur-Generaal Wissink.

De kantonrechter overweegt dat huurder op grond van het arrest van de Hoge Raad niet automatisch een recht op vermindering van de huurprijs toekomt. Beoordeeld moet worden of in dit specifieke geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat bij de toepassing van dit wetsartikel terughoudendheid moet worden betracht.

De kantonrechter komt vervolgens tot het oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomst was er sprake van een wereldwijde coronapandemie. Dat er op het moment van sluiten van de overeenkomst geen sluiting van niet-essentiële winkels was en dit ook nog niet eerder als maatregel was ingevoerd, maakt dit niet anders. Weliswaar was er op het moment van sluiten sprake geweest van versoepelingen van eerdere maatregelen, maar was er na die versoepelingen wel sprake van hernieuwde aanscherping van maatregelen. De kantonrechter oordeelt dat het daarom op de weg van partijen had gelegen om afspraken te maken over de gevolgen van op dat moment zeker niet uit te sluiten verdergaande maatregelen. Nu dat niet is gebeurd, is geen sprake van een onvoorziene omstandigheid, en wijst de kantonrechter de vordering van huurder af.

Tot slot

Mocht u als verhuurder of huurder naar aanleiding van deze blog behoefte hebben aan advies, neem dan gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.