Verhuurders ligplaatsen opgelet: wettelijke huurbescherming in werking getreden

Eerder schreven wij dat het wetsvoorstel ‘Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen’ op 29 maart 2022, in navolging van de Tweede Kamer, ook door de Eerste Kamer is aangenomen. De wet brengt bewoners van woonboten, die een ligplaats huren, onder de huurbescherming voor huurders van woonruimte.

Per 1 juli 2022 is de wet in werking getreden. In deze blog zullen wij nader ingaan op de belangrijkste aandachtspunten voor verhuurders van ligplaatsen onder het overgangsrecht dat vanaf de datum van inwerkingtreding voor twee jaar (tot 1 juli 2024) loopt.

Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen

De wet brengt de huurovereenkomst van een ligplaats voor een woonboot onder het bereik van het wettelijk regime voor huur van woonruimte (afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW), door ligplaatsen onder het wettelijke begrip “woonruimte” te brengen (artikel 7:233 BW). Bewoners van woonboten, die een ligplaats huren, komt zodoende dezelfde rechtsbescherming toe als bewoners van een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of niet zelfstandige woning aan hen is verhuurd. Zo worden de regels omtrent medehuurderschap van toepassing. Daarnaast wordt de huurder van een ligplaats beschermd tegen opzegging van de huurovereenkomst (waarover hieronder meer).

De wet regelt voorts dat de regel “koop breekt geen huur” ook inzake de huur van ligplaatsen van dwingend recht wordt verklaard, zodat niet bij overeenkomst van deze regel kan worden afgeweken.

Daarnaast bepaalt de wet dat ontbinding van een huurovereenkomst van een ligplaats op grond van een tekortkoming in de nakoming door de huurder slechts kan geschieden door een rechterlijke uitspraak.

Verder regelt de wet dat de huurder bij verkoop van de woonboot (indien nodig) bij de rechter kan vorderen dat hij gemachtigd wordt om de nieuwe eigenaar van de woonboot ook in zijn plaats te stellen als huurder van de ligplaats.

Tot slot regelt de wet dat de huur van de ligplaats bij overlijden van de huurder, in afwijking van de bepalingen omtrent huur van woonruimte, blijft overgaan op de erfgenamen.

De huurprijsbescherming voor sociale huurwoningen wordt (ongeacht de hoogte van de huur) niet van toepassing verklaard op de huur van een ligplaats, omdat de huurder van een ligplaats in de regel eigenaar is van de daar afgemeerde woonboot en daarmee meer vermogen bezit dan huurders van sociale huurwoningen.

Opzeggingsbescherming huurder ligplaats

De nieuwe, dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor beëindiging van een huurovereenkomst voor ligplaatsen houden in het kort het volgende in.

Een huurovereenkomst voor een ligplaats voor onbepaalde tijd, kan door de verhuurder alleen worden opgezegd op basis van een limitatief aantal gronden. In geval van een ligplaats zal het hoofdzakelijk gaan om de gronden (i) geen goed huurderschap, (ii) verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan en (iii) weigering door huurder van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst (dat niet ziet op de prijs). De gronden (iv) dringend eigen gebruik door verhuurder en (v) een huurovereenkomst met diplomatenclausule liggen minder voor de hand. Voorts blijft de huurovereenkomst van de ligplaats geldig tot de huurder met de opzegging heeft ingestemd of totdat de rechter daarover onherroepelijk heeft beslist. Als de beëindigingsvordering van de verhuurder is toegewezen op grond van verwezenlijking van een bestemmingsplan of dringend eigen gebruik, kan de huurder tevens aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten.

Een tijdelijke huurovereenkomst voor een ligplaats van meer dan twee jaar eindigt niet (meer) door het enkel verloop van de overeengekomen huurperiode, maar moet worden opgezegd tegen de voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Bij een tijdelijke huurovereenkomst korter dan twee jaar moet de verhuurder voor beëindiging de huurder hierover schriftelijk informeren, niet eerder dan drie maanden en niet later dan een maand voor het einde van de huurperiode.

Aandachtspunten voor verhuurders ligplaatsen onder het overgangsrecht

Onder het oude recht vielen huurovereenkomsten voor ligplaatsen onder de reikwijdte van het algemeen verbintenissenrecht, geregeld in Boek 6 van het BW. In de eerste vier afdelingen van titel 4 van Boek 7 van het BW zijn algemene regels voor huurovereenkomsten opgenomen.

Voor wat betreft onder meer opzegging van de huurovereenkomst en indeplaatsstelling bij verkoop van de woonboot gold daarom primair, indachtig contractsvrijheid, wat hierover (al dan niet) in de huurovereenkomst was opgenomen.

De wetswijziging heeft dan ook forse impact op de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder. Verhuurders van ligplaatsen, zoals eigenaren van jachthavens, hebben bij het aangaan van huurovereenkomsten geen rekening kunnen houden met deze gevolgen. Dit terwijl zij voor de langere termijn mogelijk tot een andere inrichting van hun eigendom willen (kunnen) overgaan, waarbinnen geen of slechts beperkt plek is voor verhuur ten behoeve van woonboten. Ook is denkbaar dat verhuurders van plan waren (en zijn) hun eigendom vrij van huur te verkopen.

Om deze reden is besloten tot een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór inwerkingtreding (1 juli 2022). Conform het overgangsrecht zullen deze huurovereenkomsten nog tot 1 juli 2024 niet onder de werking van de wet zullen vallen. Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten na inwerkingtreding zal de nieuwe huurbescherming direct in werking treden.

Als u verhuurder van ligplaatsen bent, verdient het daarom sterk aanbeveling om reeds nu na te denken over uw plannen op de langere termijn. Heeft u op de langere termijn (mogelijk) andere plannen met uw eigendom, dan heeft u nog tot 1 juli 2024 de mogelijkheid om op te zeggen conform het tussen u en de huurder bepaalde in de huurovereenkomst. Na 1 juli 2024 bent u gebonden aan alle eerdergenoemde bepalingen.

Tot slot is het zaak erop attent te zijn dat u, zodra u vanaf nu bestaande afspraken en/of overeenkomsten herbevestigt of vernieuwt, al per direct gebonden zult zijn aan de nieuwe wet, inclusief de dwingendrechtelijke beschermingsbepalingen voor beëindiging van de overeenkomst.

Mocht u naar aanleiding van deze blog behoefte hebben aan advies, neem dan gerust contact op met één van onze huurrechtadvocaten. Wieringa Advocaten is u graag van dienst.