Praktijkgebieden: Vastgoed
Het komt regelmatig voor dat de gerechtigde op een appartementsrecht op de begane grond van een gebouw uitbreiding wenst te realiseren door het aanbrengen van een bestaande kelder of het vergroten/verdiepen van een bestaande kelder. Vaak gaat dit gepaard met funderingsherstel. Een dergelijk bouwplan raakt de gemeenschappelijke zaken (casco en de fundering van het gebouw) waarvoor de VvE verantwoordelijk is, zodat toestemming van de vergadering van de VvE is vereist.
Bij de beslissing of de vergadering deze toestemming kan geven, dienen de leden van een VvE te beseffen dat een dergelijk bouwplan kan leiden tot schade bij belendingen. Daarbij moet in het bijzonder worden gedacht aan zettingsverschillen, die ontstaan bij gemeenschappelijke bouwmuren indien de belendingen op hout zijn gefundeerd, en aan vochtproblemen ten gevolge van barrièrewerking van de kelder in de stroming van grondwater. Voor deze schade is niet alleen de appartementsgerechtigde van de begane grond, maar ook de VvE als geheel jegens de rechthebbenden op de belendingen aansprakelijk.
Een binnen de VvE gemaakte afspraak dat de appartementsgerechtigde op de begane grond instaat voor alle kosten en schade, die het gevolg is van de kelderbouw, geeft schijnzekerheid. Een dergelijke afspraak geldt alleen tussen de leden van de VvE onderling. De VvE kan een dergelijke afspraak niet tegenwerpen aan buren die schade lijden en deze vergoed willen zien. De gezamenlijke leden zijn in een dergelijk geval hoofdelijk aansprakelijk hetgeen inhoudt dat het volledige schadebedrag op hen persoonlijk kan worden verhaald. Zij kunnen vervolgens deze schade trachten te verhalen op de appartementsgerechtigde van de begane grond. Het staat natuurlijk niet bij voorbaat vast dat dit verhaal succesvol is, nog daargelaten de moeite en kosten waarmee dit gepaard kan gaan.
Het is raadzaam zorgvuldig te werk te gaan indien een besluit om in te stemmen met de bouw van een kelder aan de vergadering van een VvE wordt gevraagd.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.