Praktijkgebieden: Bedrijven in moeilijkheden, Huurrecht
De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Om u nader te informeren over de combinatie van deze twee belangrijke onderwerpen schrijven wij de Serie huurrecht en faillissement. In deze blog behandelen wij de positie van zowel de huurder als de verhuurder in geval aan één van beide partijen surseance van betaling is verleend.
De surseance van betaling (kortweg: “surseance”) is een door de rechtbank verleend algemeen uitstel van betaling in het belang van de schuldenaar en van zijn schuldeisers. Surseance is bedoeld voor tijdelijke liquiditeitsproblemen, die in beginsel op korte termijn op te lossen zijn, en is gericht op de instandhouding van de onderneming van de schuldenaar. Dit in tegenstelling tot het faillissement, dat gericht is op het te gelde maken van het vermogen van de schuldenaar en de verdeling van die opbrengst over de schuldeisers. Surseance is juist bedoeld om een dreigend faillissement af te wenden.
Surseance kan leiden tot gehele of gedeeltelijke voldoening van schuldeisers, een onderhands danwel een gerechtelijk akkoord, of, wanneer het voorgaande niet kan worden bereikt, faillietverklaring.
Vrijwel direct na het verzoek daartoe door de schuldenaar verleent de rechtbank voorlopige surseance en benoemt zij een bewindvoerder, die samen met de schuldenaar het beheer over diens zaken zal voeren, en een rechter-commissaris, die de bewindvoerder van advies voorziet.
De surseance wordt ex artikel 217 Fw geacht te zijn ingegaan bij de aanvang van de dag waarop zij voorlopig is verleend. Na de aanvang van de surseance verliest de schuldenaar het vrije beheer en de vrije beschikking over zijn vermogen en is hij slechts nog samen met de bewindvoerder beschikkingsbevoegd (artikel 228 lid 1 Fw).
In veel gevallen zal de schuldenaar ofwel in de hoedanigheid van huurder, ofwel in de hoedanigheid van verhuurder een huurovereenkomst zijn aangegaan. Afhankelijk van de concrete omstandigheden zal in de ene situatie het voortzetten van de huur, en in de andere situatie het beëindigen van de huur voor de continuïteit van de onderneming vaak van groot belang zijn.
Wanneer aan de verhuurder surseance van betaling wordt verleend, geldt de hoofdregel van artikel 236 Fw, die vergelijkbaar is met het voor faillissement geldende artikel 37 Fw en geldt voor alle wederkerige overeenkomsten die nog niet (volledig) zijn nagekomen. Over de situatie waarin de verhuurder in staat van faillissement verkeert, schreven wij eerder deze blog.
In geval van surseance van de verhuurder kan de huurder op grond van artikel 236 Fw aan de verhuurder én de bewindvoerder een redelijke termijn stellen waarbinnen de verhuurder én de bewindvoerder dienen te verklaren of zij de overeenkomst gestand zullen doen. Verklaren zij dit niet, dan verliezen de verhuurder en de bewindvoerder het recht om van de huurder nakoming (onder meer betaling van de huurpenningen) te vorderen. De huurder kan de huurovereenkomst dan (gedeeltelijk) ontbinden.
Anders dan bij faillissement is de verhuurder niet altijd verplicht om zekerheid voor nakoming te stellen wanneer hij de overeenkomst wél gestand wil doen, maar slechts indien de huurder dat verlangt (artikel 236 lid 2 Fw).
Vanaf het moment dat de bewindvoerder medewerking verleent aan nakoming van de huurovereenkomst zijdens de verhuurder, heeft de huurder een boedelvordering op de verhuurder. Dit geldt ook indien de huurder (nog) geen termijn heeft gesteld en de verhuurder en de bewindvoerder de overeenkomst nog niet gestand hebben gedaan (Zie HR 22 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN6123). Nu de prestatie van de verhuurder veelal zal bestaan uit het verschaffen van huurgenot en het verrichten van (klein) onderhoud, zal de (geldelijke) boedelvordering van de huurder veelal beperkt blijven.
Vergelijkbaar met de situatie in faillissement kan de schuldenaar die huurder is, de huur vanaf de aanvang van de surseance op grond van artikel 238 Fw met medewerking van de bewindvoerder tussentijds opzeggen met inachtneming van de overeengekomen of de gebruikelijke termijn, waarbij een opzegtermijn van drie maanden in ieder geval voldoende is. Wanneer er huurpenningen vooruit zijn betaald, kan de huur niet eerder worden opgezegd dan tegen de dag, waarop de termijn, waarvoor vooruitbetaling heeft plaatsgehad, eindigt. Vanaf de aanvang van de surseance is de huurprijs een boedelschuld.
De regeling van artikel 238 Fw verschilt op twee punten van artikel 39 Fw:
Artikel 238 Fw is ook van toepassing op roerende zaken, zo volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2005.
Als u verhuurder bent en aan uw huurder is surseance verleend, of als u huurder bent en aan uw verhuurder is surseance verleend, heeft dat grote gevolgen voor u. Enkele belangrijke aspecten zijn hierboven toegelicht. In de faillissementswet is gepoogd tegemoet te komen aan de belangen van zowel de boedel als de verhuurder. Het is dus zaak om u als (ver)huurder te vergewissen van uw belangen en rechten. Is of gaat uw (ver)huurder failliet? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wieringa Advocaten is u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.