Praktijkgebieden: Schaarse rechten
In een arrest van deze week heeft de Hoge Raad een bijzondere uitpraak (ECLI:NL:HR:2021:1778) gedaan over gronduitgiftes door overheden. De Hoge Raad oordeelt namelijk dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. Dat betekent dat de koper moet worden geselecteerd middels een selectieprocedure aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Ook moet het overheidslichaam hierover vooraf informatie bekend maken.
Op grond van artikel 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Van die regels maken ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur uit, waaronder ook het gelijkheidsbeginsel.
De Hoge Raad overweegt dat uit dat beginsel voortvloeit dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Dan zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
De Hoge Raad volgt hiermee niet de conclusie van de Procureur-Generaal. Die had in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2021:243) wel overwogen dat gemeente bij de verkoop van gemeentegrond aan het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur gehouden is. De P-G vond echter niet dat de toepasselijkheid van het gelijkheidsbeginsel voor een geval als dit meebrengt dat de een gemeente óók gebonden is aan de in de bestuursrechtspraak ontwikkelde ‘mededingingsnorm’ en ‘transparantienorm’. Dit omdat niet zonder meer vast staat dat er sprake is van schaarste die door het publiekrecht of met gebruikmaking van publiekrechtelijke bevoegdheden is gecreëerd, als bedoeld in die norm. Van schaarste is sprake als de som van de omvang van de aanvragen het aantal beschikbare publieke rechten overtreft (ECLI:NL:RVS:2016:1421 r.o. 2.5).
In rechtsoverweging 3.1.9 overweegt de Hoge Raad zelfs uitdrukkelijk dat niet beslissend is of andere, vergelijkbare onroerende zaken beschikbaar zijn, maar of (redelijkerwijs te verwachten valt dat) er meerdere gegadigden (zullen) zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak.
De Hoge Raad gaat dus verder in de toepassing van het gelijkheidsbeginsel dan de bestuursrechtspraak tot dusverre is gegaan. De Hoge Raad acht het gelijkheidsbeginsel kennelijk óók van toepassing als er geen sprake is van schaarste. In de casus die de Hoge Raad voorlag, waren er twee concurrerende supermarktketens die beide een supermarkt wilden realiseren in het centrum van Didam. Niet zonder meer kan worden aangenomen dat in ruime zin geschikte grondposities voor supermarkten in Didam schaars zijn. Juist omdat een van de twee supermarktketens al een supermarkt in Didam exploiteerde.
Dat de Hoge Raad het gelijkheidsbeginsel kennelijk ook van toepassing acht op situaties waarin geen sprake is van schaarste schuurt toch wel met de toepassing van artikel 3:14 BW. Deze bepaling heeft tot doel om civielrechtelijk handelen van de overheid aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te toetsen. Dat zou niet zo ver moeten gaan dat de in de bestuursrechtspraak ontwikkelde algemene beginselen van behoorlijk bestuur bij de civiele rechter een andere inhoud en betekenis kunnen krijgen.
Dus als de norm die de Hoge Raad in dit arrest introduceert niet geheel te herleiden is tot de bestuursrechtspraak, dan lijkt het er op dat de Hoge Raad in het civiele recht een nieuwe en veel ruimere transparantienorm heeft geintroduceerd. Omdat die dus niet via de band van 3:14 BW loopt, zou die norm ook van toepassing kunnen zijn op andere partijen dan overheidslichamen.
De Hoge Raad overweegt wel nog dat geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Het is de vraag op wat voor een soort criteria de Hoge Raad hier doelt.
Mogelijk is deze uitzondering geinspireerd door de conclusie van A-G Widderhoven over Windpark Zeewolde (ECLI:NL:RVS:2018:1847). Daarin is reeds betoogd dat omgevingsvergunningen in de regel niet schaars zijn omdat zij alleen kunnen worden aangevraagd door degene die over de grond kan beschikken en er voor een vergunning dus meestal niet meer gegadigden kunnen zijn dan vergunningen. Een vergelijkbare situatie is echter niet goed denkbaar in het civiele recht.
Het ligt ook niet erg voor de hand dat dit andere criteria zijn dan die kunnen gelden bij de selectieprocedure (zoals prijs en kwaliteit). Mogelijk kan worden gedacht aan bijzondere of historische grondposities.
In het bestuursrecht is al een paar jaar een trend waarneembaar om publiekrechtelijke rechten (beleidsmatig of fysiek) schaars te maken. Op de verdeling daarvan is dan de transparantieverplichting van toepassing. Nu lijkt die transparantieverplichting ook te gaan gelden voor (niet-schaarse) gronduitgifte door overheden. De vraag is: wat zal er volgen? In deze zaak ging het alleen over de verkoop van onroerende zaken. Niet valt in te zien waarom dezelfde norm niet zou gelden voor de verkoop van roerende zaken als het kennelijk toch niet uitmaakt of er sprake is van schaarste of niet. Voor de Hoge Raad is alleen relevant dat er in potentie meerdere gegadigden zijn.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.