Praktijkgebieden: Vastgoed
Het erfpachtrecht houdt de gemoederen bezig in steden als Amsterdam en Rotterdam. Al eerder blogde ik over een uitspraak van de rechtbank Rotterdam over een kwestie waarbij de erfverpachter (de gemeente Rotterdam) ten onrechte weigerde de erfpachter toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht aan een derde. In een uitspraak van 21 augustus 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:7762) staat de vraag centraal of de gemeente Schiedam na afloop van de looptijd van het erfpachtrecht, terecht de heruitgifte van een erfpachtrecht kon weigeren.
De gemeente Schiedam heeft in 1961 een perceel grond gelegen op een bedrijventerrein in erfpacht uitgegeven. Het erfpachtrecht heeft een looptijd van 60 jaar en zou eindigen op 1 september 2020. In 2007 is 1-2-3 Vastgoed rechthebbende op het erfpachtrecht geworden. Op het perceel zijn twee bedrijfsruimtes opgericht waarvan er één is verhuurd en de ander in eigen gebruik is.
In februari 2020 heeft 1-2-3 Vastgoed aan de gemeente Schiedam verzocht om het recht van erfpacht te verlengen. De gemeente Schiedam weigert dat, hoofdzakelijk stellende dat het erfpachtperceel niet voldoet aan een in 2012 geïntroduceerde voorwaarde dat een kavel voor gronduitgifte een oppervlakte van ten minste 1.250 m2 moet hebben.
1-2-3 Vastgoed verzoekt de voorzieningenrechter van de Rechtbank Rotterdam kort gezegd primair om de gemeente Schiedam te gebieden het recht van erfpacht op het perceel met terugwerkende kracht vanaf 1 september 2020 aan haar toe te kennen. En subsidiair verzoekt 1-2-3 Vastgoed in afwachting van een met betrekking tot die heruitgifte nog aanhangig te maken bodemprocedure voorzieningen op te leggen die het mogelijk maken dat het recht van erfpacht alsnog aan 1-2-3 Vastgoed kan worden verstrekt en om haar tot die tijd in staat stellen het perceel te gebruiken en de huurpenningen te innen.
Onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1999:ZC2879) overweegt de voorzieningenrechter dat de gemeente als privaatrechtelijke grondeigenaar in beginsel contractsvrijheid heeft, zodat het haar vrij staat te beslissen met wie en onder welke voorwaarden zij een nieuwe erfpachtovereenkomst wil aangaan. Daarbij mag de gemeente geen misbruik maken van de machtspositie waarin zij verkeert en staat zij, ook na ommekomst van de oorspronkelijk overeengekomen erfpachttermijn, tot de erfpachter in een door de redelijkheid en billijkheid beheerste relatie. Bovendien is de gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zoals het sluiten van een overeenkomst van erfpacht, tevens gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 BW).
Tegen deze achtergrond overweegt de voorzieningenrechter dat de 1.250 m2 eis niet zonder meer onredelijk is, ook niet als dat betekent dat meerdere erfpachters niet voor heruitgifte van eerder uitgegeven percelen in aanmerking komen. De voorzieningenrechter acht van belang dat de Gemeente versnippering van percelen wil te voorkomen en dat ondernemers aan deze eis voldoen door gezamenlijk op te trekken. Het is daarmee voor erfpachters niet onmogelijk om voor heruitgifte in aanmerking te komen. Voorts heeft 1-2-3 Vastgoed onvoldoende onderbouwd dat de gemeente Rotterdam een uitzondering had moeten maken op de 1.250 m2-eis.
De vorderingen van 1-2-3 Vastgoed worden dus afgewezen. Een bittere pil die nog maar eens aangeeft dat verlenging van een erfpachtrecht niet altijd een gegeven is. Ook een vastgoed advocaat nodig? Onze advocaten vastgoedrecht staan voor u klaar.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.