Rotterdam staat onterecht in de weg aan overdracht erfpachtrecht door Stedin

Recent heeft de rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan in een kwestie waarbij de erfverpachter weigerde de erfpachter toestemming te verlenen voor de overdracht van het erfpachtrecht aan een derde.

Wat was er aan de hand?

De gemeente Rotterdam is eigenaar van een aan Stedin in erfpacht uitgegeven perceel grond in Rotterdam.

Op grond van de Algemene Bepalingen is de erfpachter verplicht het perceel aan te wenden overeenkomstig de bestemming die en het gebruik dat is voorgeschreven in de erfpacht akte. Dat wil in casu zeggen dat de erfpachter verplicht is tot het op een betrouwbare wijze zorgdragen voor het transport, distributie en verkoop van energie, tegen zo laag mogelijke kosten op een maatschappelijke verantwoorde wijze. Een wijziging van bestaande bebouwing is toegestaan mits de bebouwing blijft binnen de bestemmingscategorie als bedrijfsterrein. Ingeval een wijziging geschiedt boven een bepaalde grens zal de gemeente daaraan financiële voorwaarden kunnen verbinden.

Stedin heeft het erfpachtrecht op de locatie tot 2006 gebruikt als hoogspanningsstation. Het hoogspanningsstation is inmiddels al geruime tijd buiten gebruik. Ook staat vast dat deze in de toekomst niet meer zal worden gebruikt voor transport, distributie en verkoop van energie.

In 2017 heeft Stedin een koopovereenkomst gesloten met Qidev inzake de koop en verkoop van het erfpachtrecht. Qidev wil op het perceel woningbouw ontwikkelen.

Voor de overdracht wordt de benodigde toestemming gevraagd van de gemeente Rotterdam. De gemeente Rotterdam weigert deze toestemming te verlenen. In rechte voert zij aan dat 1) Qidev het erfpachtrecht zal aanwenden voor een afwijkende bestemming (namelijk: het ontwikkelen woningbouw) en dus in strijd met de huidige erfpachtvoorwaarden handelen en 2) dat een overdracht past niet binnen de globale toekomstplannen die de gemeente met betrekking tot het algehele gebied heeft.

Hoe oordeelt de kantonrechter?

Op grond van artikel 5:91 lid 4 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven indien de eigenaar niet de vereiste toestemming geeft zonder redelijke gronden of zich niet verklaart. De kantonrechter overweegt dat dit betekent dat de open norm van redelijkheid en billijkheid onverkort moet worden toegepast in deze goederenrechtelijke verhouding. Om op basis daarvan te kunnen beoordelen of een grondeigenaar redelijk handelt jegens een erfpachter moet aan de hand van algemene criteria die voortkomen uit de rechtspraak bekeken worden waarom de toestemming wordt geweigerd en welke voorwaarde daaraan wordt verbonden.

Eén van deze algemene criteria is dat de weigering van een toestemming onredelijk is indien het gevolg van de weigering of de voorwaarde is dat het erfpacht onoverdraagbaar wordt, wat in strijd is met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht. Gegeven is dat het perceel al geruime tijd niet wordt gebruikt als hoogspanningsstation alsook dat het perceel in de toekomst niet meer zal worden gebruikt voor transport, distributie en verkoop van energie. Het standpunt van de gemeente dat het perceel enkel aan een partij die het perceel conform de privaatrechtelijke bestemming gaat gebruiken, betekent daarom de facto dat enige overdracht aan welke partij dan ook onmogelijk wordt gemaakt en dus dat het erfpachtrecht feitelijk onoverdraagbaar wordt. Dit levert volgens de kantonrechter misbruik van positie op en maakt het weigeren van toestemming onredelijk.

De kantonrechter acht het nog relevant dat de gemeente Rotterdam niet uitdrukkelijk in de erfpachtvoorwaarden had opgenomen dat vervreemding aan een derde niet is toegestaan. Evenmin had de gemeente Rotterdam voorwaarden gesteld aan wie het erfpachtrecht wél verkocht mag worden. Zij kon het Stedin daarom niet kwalijk nemen dat zij het erfpachtrecht op de locatie voor een hoge koopsom aan een Qidev heeft willen verkopen. Daar komt bij dat de gemeente nooit zo’n hoge koopsom zoals Qidev heeft betaald voor het erfpachtrecht op de locatie zou willen betalen.

Mij lijkt in dit kader ook van belang dat het erfpachtrecht pas over lange tijd, namelijk in 2091, zou eindigen. De kantonrechter te Amsterdam achtte bijvoorbeeld in een uitspraak uit 2013 een weigering redelijk in een geval waarin de erfpacht op korte termijn eindigt en materieel niet meer wordt overgedragen dan een verplichting de grond in onbebouwde staat op te leveren.

De kantonrechter wijst voorts ook het argument van de gemeente Rotterdam dat een overdracht niet past binnen de globale toekomstplannen die de gemeente met betrekking tot het algehele gebied heeft, af. Omdat deze planvorming nog te zeer globaal is, kan er van belemmering van de planvorming geen sprake zijn.

Ten slotte overweegt de kantonrechter dat het handelen van de gemeente Rotterdam, in haar hoedanigheid als erfverpachter, moet worden getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat betekent onder meer dat de belangen van de erfpachter bij het besluit tot weigering aantoonbaar moeten zijn meegewogen. De kantonrechter oordeelt dat het belang van Stedin – bij een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop – in casu zwaarder weegt dan het belang van de gemeente Rotterdam – bij het correct naleven van de erfpachtakte en de planvorming in het kader van een integrale gebiedsontwikkeling. Ook de gemeente zou bij koop van het erfpachtrecht immers overgaan tot het geven van een andere bestemming aan het perceel.