Janneke Sinnige

Marjolein Zinkhann, 14 april 2020

Voorstel spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten woonruimte tijdens de Coronacrisis

Tijdens de Coronacrisis kan het aflopen van een tijdelijk huurcontract voor problemen zorgen en daarom heeft minister Van Veldhoven van Milieu en Wonen op 6 april 2020 het spoedwetsvoorstel ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ naar de Tweede Kamer gestuurd. Tijdelijke huurcontracten kunnen straks voor een bepaalde periode verlengd worden.

In een eerder blog beschreven wij de Wet doorstroming huurmarkt. Met de invoering van deze wet werd het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan die door het verstrijken van de tijd van rechtswege eindigen. Met de spoedwet krijgen huurders de mogelijkheid tot tijdelijke verlenging van een dergelijke huurovereenkomst. De huurovereenkomst wordt in dat geval niet automatisch verlengd voor onbepaalde tijd, maar voor een korte periode. Belangrijk aandachtspunt is dat de reguliere wettelijke bepalingen van toepassing blijven op een met de spoedwet verlengde tijdelijke overeenkomst. Ook bij de verlengde tijdelijke overeenkomst zal de verhuurder de huurder opnieuw tijdig moeten informeren over het feit dat de huurovereenkomst eindigt.

Het wetsvoorstel is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De huurovereenkomst kan tijdelijk worden verlengd met één, twee of drie maanden, maar niet tot een datum later dan 1 september 2020. Hiermee komt volgens de memorie van toelichting tot uiting dat de voorgestelde tijdelijke wet gericht is op een voorziening voor de duur van de crisis. Mocht de Coronacrisis langer duren, kan de genoemde termijn worden verlengd.

De verhuurder dient op grond van de huidige regelgeving maximaal drie maanden en uiterlijk een maand voor het eindigen van de termijn de huurder schriftelijk te informeren over het feit dat de huurovereenkomst eindigt. Op grond van het wetsvoorstel moet de verhuurder bij deze aanzegging de huurder ook informeren over de mogelijkheden van tijdelijke verlenging van de overeenkomst op grond van deze wet. Deze informatieplicht geldt vanaf het moment dat de wet in werking treedt. Verhuurders dienen de datum van de inwerkingtreding van de wet dus goed in de gaten te houden, evenals het tijdig verzenden van de nieuwe aanzegging, die snel na de verlenging alweer de deur uit moet.

De huurder moet het verzoek tot tijdelijke verlenging bij de verhuurder indienen binnen een week nadat de verhuurder de aanzegging van het eindigen van de huurovereenkomst heeft gedaan. De verhuurder kan vervolgens binnen een week na ontvangst van het verzoek een verlenging enkel weigeren indien hij de woning:

• heeft verkocht aan een derde en zich heeft verplicht de woning aan die derde vrij van huur en gebruik in eigendom over te dragen;
• opnieuw heeft verhuurd en die huurovereenkomst ingaat;
• wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich jegens derden heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
• wil slopen en hij zich jegens derden verplicht heeft om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen.

Deze redenen kunnen worden ingeroepen indien de verhuurder voor 1 april 2020 de verplichting is aangegaan en ziet op een datum die is gelegen voor het verstrijken van de door de huurder verzochte verlenging.

Voorts kan de verhuurder weigeren in te stemmen als de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Hierbij valt volgens de memorie van toelichting te denken aan het feit dat een huurder misbruik maakt van de tijdelijke stop huisuitzettingen, wanneer de verhuurder een opgebouwd dossier over ernstige overlast heeft of wanneer er criminele activiteiten plaatsvinden in het gehuurde. Als er geen sprake is van één van bovenstaande weigeringsgronden kan de verhuurder nog verzoeken dat de rechter bepaalt dat de huurovereenkomst op een eerder tijdstip eindigt dan het door de huurder verzochte tijdstip. Zolang de rechter nog niet heeft beslist op het verzoek blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht.

Als de aanzegging door de verhuurder na 12 maart 2020 is verstuurd, maar voor de invoering van de wet, dient de huurder het verzoek tot tijdelijke verlenging binnen een week na de datum van de inwerkingtreding van deze wet in te dienen. Ook huurders dienen de datum van inwerkingtreding van de wet dus goed in de gaten te houden als zij gebruik willen maken van de mogelijkheid tot verlenging. In dat geval geldt overigens een andere regel dan in het voorgaande beschreven: huurder en verhuurder kunnen gezamenlijk overeenkomen dat de huurovereenkomst tijdelijk wordt verlengd, de huurder kan dus niet eenzijdig de huurovereenkomst verlengen.

Na inwerkingtreding zal de wet terugwerken tot en met 1 april 2020. De verplichting van de verhuurder om de huurder te informeren over de mogelijkheden van deze wet geldt pas vanaf inwerkingtreding en werkt dus niet terug tot 1 april 2020. Verhuurders hoeven tot het moment van inwerkingtreding van de wet huurders in de aanzegging dus nog niet te wijzen op de aankomende mogelijkheid om de huurovereenkomst te verlengen.

Deze tijdelijke wet kan voorkomen dat huurders tijdens de Coronacrisis hun woning moeten verlaten. Het voordeel voor verhuurders hierbij is dat de tijdelijke huurovereenkomst niet van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt verlengd en dat de woningen bewoond blijven tijdens de Coronacrisis. Wij raden verhuurders aan de inwerkingtreding van de wet goed in de gaten te houden, vanaf dat moment moeten zij huurders bij hun aanzeggingen wijzen op de mogelijkheden die de wet biedt. Verder is het voor verhuurders van groot belang om goed in de gaten te houden dat ook voor verlengde huurovereenkomsten de regels omtrent het aanzeggen van het einde van de huurovereenkomst worden nageleefd. Komt de verhuurder deze ‘aanzegplicht’ niet na, dan heeft dit tot gevolg dat de huurovereenkomst alsnog van rechtswege voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Marjolein Zinkhann is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Stel je vraag!

Heeft u vragen?

Janneke Sinnige

+31 20 5313010

sinnige@wieringa.nl

Naam(Vereist)

Telefoon

E-mailadres

Vraag(Vereist)

Phone

Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.