Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht
Anna Zijlstra, 29/04/2016

Ingrijpende wijziging huurwetgeving woonruimte

Meer mogelijkheden voor tijdelijke huur

Twee maanden geleden schreef mijn collega Christopher Seine al kort over het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt dat toen net was aangenomen door de Tweede Kamer. Op 12 april 2016 heeft ook de Eerste Kamer met het voorstel ingestemd. De wet is daarmee een feit geworden. Met deze wet wordt de huurwetgeving voor woonruimte ingrijpend gewijzigd en wordt beoogd de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen en de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren. Hieronder zal in worden gegaan op de belangrijkste wijzigingen.

Tijdelijke huur
In de huidige huurwetgeving eindigt een huurovereenkomst voor woonruimte niet slechts door het verstrijken van de tijd, maar dient de huurovereenkomst ongeacht of zij voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan te worden opgezegd (7:271 lid 1 BW). De enige uitzondering hierop betreft de huurovereenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur' is (art. 7:232 lid 2 BW), zoals bijvoorbeeld doorgaans het geval is bij de verhuur van een vakantiewoning. In veel andere gevallen is het echter onzeker of de huur onder de omschrijving ‘naar zijn aard van korte duur' valt. Omdat de jurisprudentie op dit punt een sterk wisselend beeld geeft, is het moeilijk vooraf te voorspellen wat een rechter achteraf zal oordelen. Vanwege deze grote onzekerheid zien veel pandeigenaren die wel voor bepaalde tijd, maar niet voor onbepaalde tijd willen verhuren er vaak vanaf hun pand überhaupt te verhuren. Om de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen breidt de wet de mogelijkheden voor tijdelijke huur uit door middel van een viertal maatregelen.

1. Tijdelijke huurovereenkomst
De meest opmerkelijke maatregel is de wijziging van art. 7:271 lid 1 BW. Daarmee wordt het mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten met een gemaximeerde duur aan te gaan die door het verstrijken van de tijd eindigen zonder dat er door de verhuurder hoeft te worden opgezegd. Voor zelfstandige woningen bedraagt de maximum toegestane tijdelijke duur twee jaar en voor niet-zelfstandige woningen vijf jaar. Hoewel deze huurovereenkomsten niet hoeven te worden opgezegd, dient de verhuurder wel uiterlijk een maand, maar niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder schriftelijke te informeren over het feit dat de huurovereenkomst eindigt. Doet de verhuurder dit niet of gaat de verhuurder na afloop van de bepaalde tijd aansluitend opnieuw een huurovereenkomst aan voor een bepaalde tijd, dan heeft dat tot gevolg dat de huurovereenkomst geacht wordt te zijn verlengd voor onbepaalde tijd, respectievelijk te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd. Voor bepaalde verhuurders van sociale woonruimte zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur overigens wel beperkter. Op grond van het nieuwe artikel 48 Woningwet zal het voor toegelaten instellingen verboden zijn ten aanzien van hun zelfstandige DAEB-woningen tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.

2. Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik' voor specifieke doelgroepen
Een van de bestaande gronden waarop een huurovereenkomst op dit moment kan worden opgezegd is de grond ‘dringend eigen gebruik' (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Met dringen eigen gebruik wordt bedoeld dat de verhuurder eigen belang bij de opzegging moet hebben. Daarvan kan tevens sprake zijn indien de verhuurder niet zelf de woning wenst te gaan gebruiken, maar de woning door een ander zal worden gebruikt. In artikel 7:274 lid 3 en 4 BW is op dit moment voor drie specifieke doelgroepen expliciet geregeld dat de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd indien de huurder niet langer tot de doelgroep behoort waarvoor de woning specifiek bestemd is. De achterliggende reden hiervan is dat het wenselijk is dat een woning die voor een betreffende doelgroep is bestemd ook voor de betreffende doelgroep beschikbaar blijft. De thans bestaande doelgroepen zijn ouderen, gehandicapten en studenten (de zogenaamde ‘campuscontracten'). Met de Wet Doorstroming Huurmarkt worden daar nog drie doelgroepen aan toegevoegd, te weten: jongerenwoningen (nieuw art. 7:274c), promovendiwoningen (nieuw art. 7:274e) en woningen voor grote gezinnen (nieuw art. 7:274f).

3. Aanpassing van de ‘diplomatenclausule'
Op grond van het huidige art. 7:274 lid 1, onderdeel b, jo lid 2 BW kan een woning bij afwezigheid van de verhuurder tussentijds worden verhuurd totdat de verhuurder weer terugkeert in de woning. Op dit moment is er tijdens de afwezigheid van de verhuurder slechts één tussenhuur mogelijk. Indien die tussenhuurder (eerder) vertrekt, kan onder het huidige recht niet nogmaals met een nieuw tussenhuurder een huurovereenkomst worden gesloten. Met de nieuwe wet wordt het mogelijk met opvolgende huurders een huurovereenkomst te sluiten. Ook wordt het mogelijk vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn de tussenhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden te verlengen.

4. Uitbreiding Leegstandwet
De Leegstandwet biedt reeds de mogelijkheid om tijdelijk, zonder huurbescherming, te verhuren. Verhuurders van bepaalde categorieën woonruimte kunnen een vergunning aanvragen op grond van de Leegstandwet. Wanneer de vergunning eindigt, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Voor de volgende categorieën woonruimte is op basis van het huidige artikel 15 van de Leegstandwet tijdelijke verhuur reeds mogelijk:

- woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop);
- woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;
- woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw). De nieuwe wet voegt hier nog een vierde categorie aan toe, namelijk woonruimte in een te koop staande huurwoning.

Overige wijzigingen

Toetsing aanvangshuurprijs
Op grond van het huidige art. 7:249 BW kunnen huurders tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. Omdat de verwachting bestaat dat huurders van tijdelijke huurovereenkomsten als bedoeld in art. 7:271 lid 1 BW (nieuw) voor het verstrijken van de bepaalde tijd niet naar de Huurcommissie durven te stappen, wordt aan art. 7:249 BW een tweede lid toegevoegd, waardoor het mogelijk wordt tot een half jaar na het verstrijken van de tijdelijke huurovereenkomst de aanvangshuurprijs toetsen.

Huursombenadering en jaarlijkse inkomenstoets
De wet stelt tevens regels met betrekking tot huurverhoging van sociale woonruimte. De wet voorziet in een jaarlijkse inkomenstoets en een huursombenadering en heeft onder andere tot doel ‘scheefwonen' tegen te gaan. Wilt u meer weten over de huursombenadering klik dan hier voor een korte uitleg.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van dit artikel kunt u zich wenden tot één van de advocaten binnen het praktijkgebied Huurrecht

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten