Praktijkgebieden: Huurrecht
Een Franse rechter heeft onlangs prejudiciële vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie over de werking van de Dienstenrichtlijn ten aanzien van het op onregelmatige basis kortstondig verhuren van een woning aan incidentele klanten.
Wat was er aan de hand? De eigenaar van een eenkamerflat in Parijs, Cali Apartments, was door de Franse officier van justitie gedagvaard wegens het zonder vergunning wijzigen van het gebruik van woonruimten. De officier van justitie vordert de veroordeling van Cali Apartments tot betaling van een geldboete en tot het verplichten van Cali Apartments om het pand voor normale bewoning te gebruiken. De appelrechter oordeelt dat was aangetoond dat Cali Apartments de eenkamerflat zonder voorafgaande vergunning op onregelmatige basis kortstondig verhuurde aan incidentele klanten, hetgeen in strijd is met Franse wetgeving. Cali Apartments komt op tegen deze uitspraak, stellende dat de appelrechter inbreuk heeft gemaakt op het beginsel van voorrang van het Unierecht. Cali Apartments vindt dat de appelrechter had moeten vaststellen of de beperking op het vrij verrichten van diensten wordt gerechtvaardigd door een dwingende reden van algemeen belang en zo ja of het nagestreefde doel niet door een minder beperkende maatregel kan worden bereikt, zoals wordt voorgeschreven door de Dienstenrichtlijn.
De vraag is daarom gerezen of het herhaaldelijk kortstondig tegen betaling verhuren van een gemeubileerde woning – die niet de hoofdverblijfplaats van de verhuurder is – aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen, onder de Dienstenrichtlijn valt en zo ja, wat de gevolgen daarvan zijn.
Concreet zijn de volgende prejudiciële vragen gesteld. Op de eerste plaats natuurlijk of het herhaaldelijk kortstondig, ook niet-beroepsmatig, onder bezwarende titel verhuren van een gemeubileerde woning – die niet de hoofdverblijfplaats van de verhuurder is – aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen een dienst is als bedoeld in de Dienstenrichtlijn. Een dienst is elke economische activiteit, anders dan in loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt. De reikwijdte van de Dienstenrichtlijn is ruim. Zo is onlangs in het Appingedam-arrest bepaald dat ook detailhandel onder de Dienstenrichtlijn valt.
Bij een bevestigend antwoord rijst de vraag of een nationale regeling ter regulering van verhuur van gemeubileerde toeristenverblijven een vergunningstelsel inhoud of enkel een eis. Een vergunningstelsel is elke procedure die voor een dienstverrichter of afnemer de verplichting inhoudt bij een bevoegde instantie stappen te ondernemen ter verkrijging van een formele of stilzwijgende beslissing over de toegang tot of de uitoefening van een dienstenactiviteit; een eis is elke verplichting, verbodsbepaling, voorwaarde of beperking uit hoofde van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen van de lidstaten of voortvloeiend uit de rechtspraak, de administratieve praktijk, de regels van beroepsorden of de collectieve regels van beroepsverenigingen of andere beroepsorganisaties, die deze in het kader van de hun toegekende juridische bevoegdheden hebben vastgesteld. Indien er sprake is van een vergunningstelsel, vormt het door de wetgever daarmee nagestreefde doel dan een dwingende reden van algemeen belang die een nationale maatregel ter beperking van de dienst kan rechtvaardigt en is die maatregel evenredig met het nagestreefde doel?
Voorts is gevraagd of de Dienstenrichtlijn zich tegen een nationale maatregel die de herhaaldelijke, kortstondige verhuur van een gemeubileerde woning aan incidentele klanten die daar niet hun woonplaats kiezen aan een vergunning onderwerpt, verzet alsook of de Dienstenrichtlijn zich verzet tegen een vergunningstelsel waarbij de voorwaarden voor de afgifte van de vergunningen bij besluit na beraadslaging in de gemeenteraad worden vastgesteld. Deze beide vragen moet worden bezien in het licht van de verplichting uit de Dienstenrichtlijn dat vergunningstelsels gebaseerd moeten zijn op criteria die beletten dat de bevoegde instanties hun beoordelingsbevoegdheid op willekeurige wijze uitoefenen. Deze criteria moeten onder meer duidelijk & ondubbelzinnig, objectief en transparant & toegankelijk zijn.
De beantwoording van deze prejudiciele vragen kan van belang zijn voor Nederlandse regelgeving die ziet op incidentele verhuur van woonruimte. Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft bijvoorbeeld op 9 november 2018 bekendgemaakt dat per 1 januari 2020 een vergunningplicht voor Bed & Breakfasts in zal gaan. Wij houden u op de hoogte!
Update: het Hof van Justitie van de EU heeft op 22 september arrest gewezen. Zie onze blog daarover voor een duiding.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.