Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Met ingang van 5 mei staat in Amsterdam inspraak open tegen de voorgenomen wijziging van de Huisvestingsverordening. De belangrijkste wijziging is het invoeren van een meldplicht voor de zogenaamde airbnb-verhuur (in de terminologie van de verordening is dit vakantieverhuur, te onderscheiden van B&B-verhuur). Toegevoegd wordt de verplichting voor de hoofdbewoner, elke keer voordat het gebruik ten behoeve vakantieverhuur start, het gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch te melden bij burgemeester en wethouders.
De bedoeling is dat het melden één van de voorwaarden is waaronder de bewoner wordt toegestaan om zonder onttrekkingsvergunning zijn woning incidenteel te verhuren aan toeristen. Als de incidentele toeristische verhuur niet is gemeld (of aan één of meer van de overige voorwaarden niet is voldaan), dan is volgens de toelichting op de voorgenomen wijziging sprake van een illegale situatie, waartegen de gemeente handhavend kan optreden.
De melding kan uitsluitend worden gedaan door middel van een voorgeschreven meldingsformulier dat vervolgens digitaal moet worden verzonden. Steeds wanneer de woonruimte aan één of meerdere personen ter beschikking wordt gesteld moet voordien worden gemeld. Hierbij moet worden aangegeven de naam van de hoofdbewoner, zijnde de melder, het adres waar het om gaat, hoeveel personen er overnachten en het aantal dagen dat deze personen in de woning zullen verblijven.
Er is het nodige te doen geweest over het juridische karakter van een melding, waarover in eerdere blog is geschreven naar aanleiding van de conclusie van de advocaat-generaal bij de Raad van State. Juridisch gezien is de ene melding de andere niet. De advocaat-generaal onderscheid vier categorieën meldingen (zie onder 4. van de conclusie) en het zou niet hebben misstaan indien de gemeente in de toelichting op de wijziging zou hebben aangeduid tot welke categorie deze melding behoort.
Het lijkt erop dat hier de melding wordt bedoeld als uitzondering op de vergunningplicht. Het melden is één van de voorwaarden voor het onttrekken van de woning zonder vergunning.
Dat leidt onmiddellijk tot de vraag naar de juridische status van een eventuele reactie van het bestuur op een dergelijke melding. Stel bijvoorbeeld een reactie op de melding met de mededeling dat hiermee de beschikbare 60 dagen zijn overschreden.
Volgens de genoemde conclusie is dit een bestuurlijk rechtsoordeel. Het gaat hier om een buitenwettelijk oordeel, aangezien in de verordening niet is voorzien in een reactie op de melding. Dan geldt in beginsel dat de reactie niet een Awb-besluit is, tenzij de alternatieve weg om een oordeel van de bestuursrechter te krijgen over de rechtmatigheid ervan ‘onevenredig bezwarend’ is. De alternatieve weg hier is ondanks de reactie dat de 60 dagen worden overschreden toch te verhuren en de boete te riskeren. Gezien de omvang van de boete op overtreding is niet uitgesloten dat deze weg onevenredig bezwarend is. In dat geval staat bezwaar en beroep op tegen de reactie.
Wellicht kan hierover in de inspraakprocedure helderheid worden verschaft.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.