Praktijkgebieden: Vastgoed
Twee panden hebben een scheidsmuur gemeen zodat er sprake is van een mandelige muur in de zin van artikel 5:62 lid 2 BW. Deze scheidsmuur steunt op een fundering, zodat de kosten van funderingsherstel in beginsel voor de eigenaren van de twee panden gezamenlijk zijn.
Vóórdat het tot funderingsherstel komt, is één van de panden ingrijpend verbouwd. Deze verbouwing bestaat uit het aanbrengen van een inwendige draagconstructie in het pand en het maken van een ‘eigen zijgevel' die bestaat uit tussen de stalen balken aangebrachte gipsen brandwerende wand. Door de eigen draagconstructie rust dit pand niet meer op de fundering van de muur. Wel zijn de dakkapel van dit pand en de dakgoot tussen die dakkapel en de dakopbouw nog steeds verbonden met en rusten op de (voormalige?) scheidsmuur. Daarnaast zijn de standleiding van de mechanische ventilatie en de riolering alsmede de hoofdwaterleiding nog steeds aan die muur bevestigd.
Deze wijzigingen betekenen echter niet dat de muur, die in het verleden de panden scheidde, door de verbouwing zijn functie als gemeenschappelijke scheidsmuur heeft verloren. De enige reden voor het aanbrengen van de gipsplaten wand is om te voldoen aan de eisen van brandwerendheid. Er is geen oogmerk geweest een constructie te maken die geschikt was als buitenmuur.
Het resultaat hiervan is dat er dient te worden bijgedragen in de kosten van het herstel van de fundering onder deze muur door de eigenaar van het pand met de eigen draagconstructie. Het Gerechtshof Amsterdam heeft dit in een arrest van 24 december 2013 bepaald. Mandeligheid is dus hardnekkiger dan je denkt.
De vraag – die in het arrest onbeantwoord blijft – werpt zich wel op wat het effect is op de kostenverdeling. De verdeling wordt vastgesteld aan de hand van de mate van belasting van de fundering door ieder pand. Gezien de vaststelling door het Gerechtshof dat het pand niet meer rust op de fundering van de muur, zou de belasting en daarmee de bijdrage in het funderingsherstel nihil bedragen. Het Gerechtshof komt echter wel tot een veroordeling.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.