Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht
De raad van de gemeente Amsterdam heeft onlangs voor de uitvoering van de Huisvestingswet nieuw beleid vastgesteld onder de titel “Ruimte voor Woningdelers”. Onder woning delen wordt verstaan het bewonen van een zelfstandige woonruimte door méér dan een huishouden, in de betekenis die in de gemeente Amsterdam daaraan wordt gegeven, namelijk drie volwassenen of meer.
De titel van de notitie en het nieuwe beleid suggereert ten onrechte dat er ruimte wordt geboden aan woningdelers. Om twee redenen is deze titel misleidend.
Ten eerste bestaat de ruimte voor woningdelen al. De Huisvestingswet kent geen verbod een zelfstandige woonruimte te bewonen met drie volwassenen of meer, die niet binnen het door de gemeente in dit kader te beperkt opgevatte begrip van ‘huishouden' vallen. Een dergelijk verbod is in ieder geval niet opgenomen in artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Huisvestingswet, dat gaat over het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. De samenstelling van de groep personen of hun onderlinge relaties, die gezamenlijk een zelfstandige woonruimte bewonen, maken deze woonruimte niet onzelfstandig. Hiervoor zijn bouwkundige ingrepen noodzakelijk. Nergens in de Huisvestingswet is bepaald dat een vrije sectorwoning alleen door één huishouden mag worden bewoond. Stel dat een dergelijk verbod moet worden geacht in de wet te zijn opgenomen, dan is een eenduidige invulling van het begrip huishouden door de formele wetgever vereist en kan dit niet worden overgelaten aan de gemeentelijke wetgever. Dan zou iedere gemeente eigen eisen kunnen stellen aan de samenstelling van de groep personen die een woonruimte mogen bewonen. Bij gebreke van een verbod met drie volwassene of meer een vrije sectorwoning te bewonen, bestaat de ruimte voor woningdelen al.
Ten tweede is de titel misleidend omdat het nieuwe beleid in plaats van ruimte voor woningdelen te bieden, deze ruimte juist beperkt. Dit is het gevolg van onder meer de voorwaarde dat binnen de woonruimte er gemiddeld 15m² gebruiksoppervlak per bewoner plus 15m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke verblijfsruimte dient te zijn. Deze voorwaarde miskent dat de aanvullende bevoegdheid van gemeenten ten aanzien van bij of krachtens het Bouwbesluit gegeven voorschriften (waarin 12m² is opgenomen) is uitgesloten en de voorschriften van het Bouwbesluit publiekrechtelijk gezien maximale voorschriften zijn. De gemeenteadvocaat heeft de gemeenteraad er dan ook terecht op gewezen dat er sprake is van oneigenlijke aanvulling van het Bouwbesluit, doch heeft hierbij de opening gelaten. Indien deze norm zou worden gesteld met het oog op andere belangen dan de veiligheid en gezondheid van de bewoners zelf, kan het verdedigbaar zijn dat het voorgestelde beleid het Bouwbesluit niet oneigenlijk aanvult. Een ander belang dan het tegengaan van overbewoning is echter niet aan de orde, zodat de raad ten onrechte de vermaning van de gemeenteadvocaat niet ter harte heeft genomen.
Er kunnen daarom serieuze vraagtekens worden gezet bij de vraag of deze notitie in overeenstemming is met het recht. Indien dat niet het geval is, kan de gemeente Amsterdam worden verweten onrechtmatig te handelen door toepassing van deze beleidsregels, al dan niet na vernietiging van handhavingsbesluiten door de rechter. De gemeente trekt aldus een aansprakelijkheid naar zich toe. De schade die wordt veroorzaakt, kan zowel bij verhuurders als huurders, aanzienlijk zijn.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.