Silvan Boer, 3 januari 2014

Verlies gemeenten op grondposities door bouwclaimmodel

Gemeenten in Nederland hebben over 2012 € 1,1 miljard aan aanvullende verliezen of winstvermindering moeten nemen op grondposities. Dit volgt uit een onderzoek van Deloitte in opdracht van onder meer de VNG. Volgens de onderzoekers blijft de afzet van bouwrijpe grond haperen terwijl de grondprijzen onder druk staan door daling van woningprijzen.

Een wel gebruikte constructie voor gebiedsontwikkeling (vooral vóór de crisis) is het ‘bouwclaimmodel'. Deze constructie houdt in dat tussen de gemeente en een projectontwikkelaar met een grondpositie een samenwerkingsovereenkomst wordt gesloten. Daarin wordt vastgelegd dat de projectontwikkelaar de grond aan de gemeente verkoopt tegen een relatief lage prijs, in ruil voor ‘productierechten' voor woningbouw. De gemeente zorgt vervolgens voor een nieuw bestemmingsplan en het bouwrijp maken van het gebied. De bouwrijpe grond wordt (terug) verkocht aan de projectontwikkelaar waarna de woningen gebouwd kunnen worden. Voordeel voor de gemeente is dat zij maximale sturing heeft door haar eigendomspositie en zij kosten voor voorzieningen van openbaar nut kan verdisconteren in de prijs voor bouwrijpe grond. Dit laatste was vooral vóór 1 juli 2008 van belang, aangezien de toen nog geldende oude Wet op de Ruimtelijke Ordening minder geschikt was voor dergelijk kostenverhaal dan de huidige Wet ruimtelijke ordening.

Nadeel van een dergelijke constructie is uiteraard dat de gemeente de grond in eigendom krijgt met de bijbehorende financiële risico's. Door de verslechterde woningmarkt wordt veel minder bouwrijpe grond afgenomen dan verwacht en vallen inkomsten tegen terwijl de kosten van het grondbezit door blijven lopen. Hoewel de daling van woningprijzen vertaald zou moeten worden in een (veel lagere) grondprijs, lijken gemeenten niet genegen hiertoe over te gaan. Gevolg is dat er voor projectontwikkelaars met productierechten weinig prikkels zijn om woningen te realiseren en daarvoor bouwrijpe grond af te nemen.

De vraag is hoe deze patstelling doorbroken kan worden. Op de website van het rijk staat dat het rijk ondersteuning biedt en zorgt dat gemeenten en provincies zijn toegerust om de effecten van de crisis bij grondbedrijven het hoofd te bieden. De hiervoor aangedragen oplossingen zijn in mijn ogen echter vrij mager: genoemd wordt dat de Crisis- en herstelwet maatregelen biedt om vaart te brengen in bouw- en gebiedsontwikkeling. Verder wordt aanbevolen meer marktgericht te gaan bouwen.

Dat de Crisis- en herstelwet instrumenten biedt om een juridisch-planologische procedure te versnellen mag zo zijn, maar dit lost de kern van het probleem niet op. Als geen woningen worden gebouwd hoeven überhaupt geen procedures te worden doorlopen.

Met (meer) marktgericht bouwen kan worden bereikt dat het woningbouwprogramma optimaal aansluit op de marktvraag. De vraag is echter of de marktvraag voldoende is om in de buurt te komen van woningbouwprogramma's die in de gouden jaren vóór de crisis zijn opgesteld. Bovendien zijn gemeenten op grond van de gesloten samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars veelal niet vrij om eenzijdig wijzigingen aan te brengen in het programma. Een projectontwikkelaar zal waarschijnlijk geen bezwaar hebben tegen meer flexibiliteit in het programma, maar zal niet instemmen met een reductie van het aantal productierechten.

Uit bovengenoemde aanbevelingen van het rijk blijkt niet of de kern van het probleem onder ogen wordt gezien. De kern is dat gemeenten grondposities hebben verworven, daarbij zijn uitgegaan van een niet meer haalbaar woningbouwprogramma en op basis daarvan productierechten hebben toegekend aan projectontwikkelaars. Deze grondposities staan voor een te hoge waarde in de boeken. Volgens het onderzoek van Deloitte gaan gemeenten in hun begrotingen voor 2013 en 2014 uit van marktherstel. Deloitte stelt dat gemeenten het niet gerealiseerde woningbouwprogramma van de afgelopen jaren vooruit hebben geschoven. Dit leidt tot een piek in de opbrengstenraming voor de komende jaren. Ik kan er uiteraard naast zitten, maar het lijkt erop dat het probleem hierdoor vooruit wordt geschoven.

Gemeenten kunnen zich niet blijven richten op het geforceerd uitgeven van bouwrijpe grond in een te hoog tempo en tegen een te hoge prijs. Een realistische strategie voor gebiedsontwikkeling zou in mijn ogen niet alleen moeten worden gebaseerd op het stimuleren van verkoop door marktgericht bouwen, maar ook op een realistische fasering en realistische grondprijzen die zijn afgestemd op de fors gedaalde woningprijzen. Wanneer blijkt dat er dan nog grondposities overblijven waarvan onzeker is of uitgifte op termijn mogelijk is, zou in overleg met de belanghebbende projectontwikkelaars bezien kunnen worden of hiervoor alternatieve oplossingen denkbaar zijn, zoals het afkopen van productierechten zodat de gemeente vrij is om de grond te verkopen. Door de mogelijkheid die de Wet ruimtelijke ordening biedt voor kostenverhaal e.d. is het voor gemeenten immers niet nodig om grond in eigendom te hebben bij gebiedsontwikkeling.