Praktijkgebieden: Bestuursrecht
Wie er een beetje verstand van heeft weet dat het gebruik voor short stay van een woning strijdig is met de bestemming wonen in een bestemmingsplan. Waarom dan toch deze titel?
Omdat een Vereniging van Eigenaren (VvE) één van haar leden voor de rechter heeft gedaagd met een vordering dat het telkens weer voor korte tijd in gebruik geven van haar appartement – het gebruik voor short stay dus – in strijd is met de in de splitsingsakte en het reglement neergelegde woonbestemming. Short stay is immers in strijd met de bestemming wonen.
In het arrest van 25 september jl. heeft het Gerechtshof van Amsterdam deze redenering van de hand gewezen. Het hof oordeelt dat het met enige regelmaat voor tamelijk korte tijd ter beschikking stellen van een appartement aan derden niet de grenzen overschrijdt van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstige de bestemming woonruimte”. Uit de stellingen van de VvE kan het hof niet afleiden dat de appartementseigenares zo weinig in het appartement verblijft en het in die mate commercieel exploiteert, dat niet meer gesproken kan worden van gebruik als woonruimte. Het hof acht het bij deze beoordeling niet van belang wat het gemeentelijk woonbeleid is met betrekking tot short stay.
En dit laatste punt is ook waar het om gaat. Het gaat om het verschil in de definitie “bestemming” in het civiele- en bestuursrecht. Het hof overweegt hierover in meer algemene zin dat het woord “bestemming” in de splitsingsakte een aanwijzing vormt dat een zekere aansluiting is gezocht bij de terminologie van het ruimtelijkeordeningsrecht. Toch maakt de context van de wettelijke regeling inzake appartementsrechten het aannemelijk dat de betekenis van het woord “bestemming” niet geheel gelijk behoeft te zijn als in het ruimtelijkeordeningsrecht. Evenmin behoeft de betekenis van de woorden “woonruimte” en “gebruik” geheel gelijk te zijn aan de betekenis van die woorden in het huurrecht.
Het blijft dus opletten in welke context – de bestuursrechtelijke of de civielrechtelijke – bepaalde terminologie wordt gebruikt.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.