Zelfstandige of onzelfstandige woonruimte?
In het bestuursrecht wordt regelmatig geprocedeerd over ‘wijzigingen in de woningvoorraad’, zoals woningen die in appartementen worden gesplitst of woningen die worden ‘omgezet’ in onzelfstandige woningen voor kamerbewoning door bijvoorbeeld studenten en arbeidsmigranten. Er kan dan discussie ontstaan over de vraag hoe de nieuwe woonruimte moet worden gekwalificeerd. Zijn de nieuwe woonruimtes zelfstandige woningen of is er toch sprake van kamerbewoning? In een recente uitspraak van 16 april 2025 (ECLI:NL:RVS:2025:1724) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van Raad van State (de Afdeling) aan de hand van een kwestie in Amsterdam weer eens helder uiteengezet welke feiten en omstandigheden hiervoor bepalend kunnen zijn. Deze uitspraak zal kort worden besproken.
Achtergrond
Artikel 21 van de Huisvestingswet biedt de gemeenteraden de mogelijkheid om in de gemeentelijke huisvestingsverordeningen categorieën woonruimtes in bepaalde gebieden aan te wijzen die zonder vergunning van burgemeester en wethouder niet aan de woonruimtevoorraad mogen worden onttrokken en/of mogen worden omgezet van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of andersom.
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in de huisvestingsverordening voor alle woonruimten in de gemeente een vergunningenstelsel vastgesteld (artikel 3.1.1. lid 1 Huisvestingsverordening 2024, hierna: Hvv). De vergunningplicht voor zowel omzetting van zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen als verbouwing van een woning tot zelfstandige woningen (woningvorming) is vastgelegd in artikel 3.1.1 lid 2 van de Hvv. Wel gelden er voor woningvorming tot zelfstandige woningen aanvullende technische eisen. Gaat het in de nieuwe situatie om woningvorming (waarbij dus zelfstandige woonruimtes ontstaan) dan moet er onder andere aan de geluids- en kwaliteitseisen voor woningvorming worden voldaan (zie artikel 3.3.10, lid 2 van de Hvv). Dat wil zeggen de geluidseisen volgens NEN5077 en de kwaliteitseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Uitspraak Afdeling
Artikel 21 van de Huisvestingswet biedt de gemeenteraden de mogelijkheid om in de gemeentelijke huisvestingsverordeningen categorieën woonruimtes in bepaalde gebieden aan te wijzen die zonder vergunning van burgemeester en wethouder niet aan de woonruimtevoorraad mogen worden onttrokken en/of mogen worden omgezet van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte of andersom.
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in de huisvestingsverordening voor alle woonruimten in de gemeente een vergunningenstelsel vastgesteld (artikel 3.1.1. lid 1, Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, hierna: Hvv). De vergunningplicht voor zowel omzetting van zelfstandige woningen in onzelfstandige woningen als verbouwing van een woning tot zelfstandige woningen (woningvorming) is vastgelegd in artikel 3.1.1 lid 2 van de Hvv. Wel gelden er voor woningvorming tot zelfstandige woningen aanvullende technische eisen. Gaat het in de nieuwe situatie om woningvorming (waarbij dus zelfstandige woonruimtes ontstaan) dan moet er onder andere aan de geluids- en kwaliteitseisen voor woningvorming worden voldaan (zie artikel 3.3.10, lid 2 van de Hvv). Dat wil zeggen de geluidseisen volgens NEN5077 en de kwaliteitseisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).
Uitspraak Afdeling
In de kwestie die bij de Afdeling voorlag, ging het om vergunningen voor omzetting van een zelfstandige woonruimte in drie onzelfstandige woonruimten ten behoeve van kamerverhuur en het verbouwen van de zolderverdieping van het pand tot een verblijfsruimte ten behoeve van een woonfunctie. De aanvraag zag ook op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in drie onzelfstandige woonruimtenop de derde en vierde verdieping. De op de tweede verdieping woonachtige onderbuurman was het hiermee niet eens; hij vond dat er sprake was van zelfstandige woonruimtes en vond dat er moest worden voldaan aan de geluids- en kwaliteitseisen voor zelfstandige woonruimtes.
Zowel het college als de rechtbank meenden met de aanvrager dat er sprake was van omzetting in onzelfstandige woonruimtes.
De Afdeling ging hier niet in mee en oordeelde dat van onzelfstandige woonruimten geen sprake was, ondanks dat uit de tekeningen bij de aanvraag de woonruimten wel als onzelfstandig waren aangemerkt. Hierbij werd van belang geacht dat uit de aanvraag ook bleek dat de drie woonruimten waren voorzien van een eigen keuken, badkamer en toilet en eigen toegangsdeur. Hiermee beschikten de woonruimten volgens de Afdeling over alle wezenlijke woonvoorzieningen en een eigen toegang. De aanwezigheid van een ruimte voor gemeenschappelijk gebruik op de vierde verdieping op de plattegrond, doet er niet aan af dat de drie woonruimten over alle wezenlijke voorzieningen beschikken. Ook het feit dat uit de aanvraag bleek dat er een gemeenschappelijke ruimte voor een wasmachine was en de nutsvoorzieningen werden gedeeld maakte niet dat het niet zou gaan om zelfstandige woonruimten als bedoeld in de Huisvestingsverordening. Dit gold ook voor een oorspronkelijke tussendeur tussen twee woonruimten op de derde verdieping, die zichtbaar was. Een deur kan volgens de Afdeling immers worden dichtgemaakt. Slotsom was dat er een nieuwe beslissing op bezwaar moest worden genomen door het college waarin dit kader werd meegenomen.
Met deze uitspraak wordt weer eens onderstreept dat a) de bestuursrechter de aanvraag niet alleen beoordeelt aan de hand van de duiding die de aanvrager er zelf aan geeft, maar ook echt kijkt naar bijvoorbeeld tekeningen en plattegronden en b) de kern voor het aanmerken van woonruimtes als zelfstandig is dat de woonruimtes woningen beschikken over wezenlijke voorzieningen en een eigen toegangsdeur. Dit kan dus niet zomaar met het toevoegen van een gemeenschappelijke ruimte een gedeelde ruimte voor de wasmachine worden omzeild.