Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht
De Huisvestingswet verbiedt het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte, tenzij daarvoor vergunning is verleend. Onder zelfstandige woonruimte wordt in de regel verstaan een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.
Indien een aantal personen een zelfstandige woonruimte gezamenlijk bewoont, is er volgens de rechtspraak sprake van omzetting in onzelfstandige woonruimte, indien deze bewoners geen huishouden vormen. Dan wordt aangenomen dat er meer huishoudens zijn, die onzelfstandige woonruimtes bewonen. Er wordt dan kamersgewijs woonverblijf verschaft.
Let wel: het gaat hier uitsluitend om de wijze van bewoning van de woonruimte. Ook indien de woonruimte niet bouwkundig is gewijzigd wordt aangenomen dat omzetting naar onzelfstandige woonruimte heeft plaatsgevonden.
Cruciaal is de vraag of bewoning door één of meer huishoudens plaatsvindt. De bestuursrechter waagt zich dus aan de beoordeling wat onder een huishouden moet worden verstaan, hetgeen gezien de grote variëteit aan samenlevingsvormen een nogal glibberig terrein is.
In een aantal uitspraken hanteerde de Afdeling bestuursrechtspraak als tweeledig criterium dat aannemelijk dient te worden gemaakt dat 1) sprake was van een vaste groep personen tussen wie een band bestond die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en 2) die de bedoeling hadden om bestendig en voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen (o.m. Afd. bs. 24 augustus 2011, LJN: BR5663).
In een recente uitspraak (24 oktober 2012) toetst de Afdeling alleen aan het tweede deel (nl. de intentie om bestendig en voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen) en wordt het eerste deel (nl. het bestaan van een band die het enkel gezamenlijk bewonen te boven gaat) niet meer genoemd. Wellicht heeft de Afdeling het beter geacht dit deel te laten vervallen. Daar is wel wat voor te zeggen. Het lijkt ondoenlijk voor een rechter te toetsen of een dergelijke band bestaat.
Hetgeen resteert biedt echter evenmin houvast. Er is sprake van een huishouden indien de intentie om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen kan worden aangenomen. Dit kon door de Afdeling in laatstgenoemde uitspraak niet worden aangenomen omdat uit verklaringen van de bewoners was gebleken dat zij geen familie maar collega's van elkaar waren en twee van hen huisvesting in de woning hadden gevonden door tussenkomst van de derde bewoner, die de woning huurde. Zij hadden geen gezamenlijke bankrekening voor de betaling van de vaste lasten en naar verwachting zouden binnen korte tijd twee van hen elders gaan wonen en zouden er twee nieuwe bewoners arriveren. Alleen de bewoner die de woning huurde, was op het adres ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie.
De uitkomst van de rechterlijke beoordeling in vergelijkbare gevallen zal dus in hoge mate afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden van het geval én de verklaringen die betrokkenen over hun intenties en voornemens afleggen.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.