Ontruiming na beëindiging huurovereenkomst in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad

De beslissing op een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte kan niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dit leidt tot (veel) vertraging als de huurder hoger beroep instelt. Toch zijn er mogelijkheden om sneller tot een ontruiming te komen, zo blijkt uit een recent arrest.

Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft een door de verhuurder opgezegde huurovereenkomst voor woonruimte van kracht totdat de rechter onherroepelijk op een vordering tot beëindiging heeft beslist. Dit brengt mee dat de uitspraak van de rechter niet uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Gevolg is dat hoger beroep tegen het vonnis een schorsende werking heeft. Deze bepaling moet huurders beschermen tegen ongerechtvaardigde ontruiming. Voor huur van bedrijfsruimten is een vergelijkbare bepaling opgenomen (art. 7:295 BW), met dien verstande dat daarin nog een uitzondering is opgenomen voor het geval dat de rechter het verweer van de huurder kennelijk ongegrond acht.

Voor verhuurders kan deze strikte bescherming frustrerend zijn: een hoger beroep kan soms nog jaren duren. Zeker in het geval dat de huur wordt opgezegd wegens dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld wegens een noodzakelijke renovatie, kan dit tot hoge (vertragings-) kosten leiden.

Is er dan geen uitzondering mogelijk? Ja. De volgende twee uitzonderingen zijn mogelijk.

Ten eerste blijkt uit rechtspraak van de Hoge Raad dat van art. 7:272 lid 1 BW mag worden afgeweken als het de huurder kennelijk alleen om rekken van een kansloze zaak te doen is. Zie HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996, 665. Het zal hier wel om uitzonderlijke gevallen gaan.

Ten tweede geldt bovengenoemde bepaling alleen voor de bodemprocedure waarin beëindiging van de huurovereenkomst wordt gevorderd. De bepaling staat niet in de weg aan een kort geding waarin bij voorlopige voorziening ontruiming wordt gevorderd. Dit laatste werd overigens nog wel ter discussie gesteld in een zaak waarin het Gerechtshof ’s-Gravenhage eind 2010 arrest heeft gewezen. De huurder stelde zich, met een beroep op de parlementaire geschiedenis, op het standpunt dat een toewijzing van ontruiming in kort geding de huurbescherming van art. 7:272 lid 1 BW niet mag doorbreken. Het hof passeert dit verweer. Volgens het hof brengt de al genoemde rechtspraak van de Hoge Raad ook in kort geding mee dat een uitzondering kan worden aanvaard als de huurder een vertragingstactiek toepast. Verder geldt volgens het hof dat de voorzieningenrechter in kort geding bevoegd is in alle spoedeisende zaken een voorlopige voorziening te treffen, en dat het kort geding vonnis (zelfs) ambtelijk uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Een vordering tot ontruiming kan in kort geding dus uitvoerbaar bij voorraad worden toegewezen, ook als die is gebaseerd op een beëindiging van de huurovereenkomst, en ongeacht het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW.

Wel brengt de huurbescherming van artikel 7:272 lid 1 volgens het hof mee dat een vordering tot ontruiming wegens beëindiging van de huurovereenkomst in kort geding met terughoudendheid moet worden beoordeeld.

Waar het dus om gaat is dat de verhuurder in kort geding aannemelijk moet maken dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Omdat het een kort geding betreft, zal dat zonder al teveel onderzoek moeten gebeuren. Het moet dus wel vrij evident zijn dat de bodemprocedure zal slagen. Hier komt dus nog bij dat de voorzieningenrechter een dergelijke vordering extra terughoudend zal beoordelen, omdat toewijzing van de vordering – ook al is dat bij voorlopige voorziening – in zeker opzicht nog verder gaat dan wat de bodemrechter zou kunnen besluiten, namelijk een toewijzing uitvoerbaar bij voorraad. Als de verhuurder (ook) aannemelijk kan maken dat de huurder misbruik van bevoegdheid maakt (3:13 BW) zou dat naar mijn mening kunnen helpen om de belangenafweging in zijn voordeel uit te laten vallen.

In de genoemde zaak voor het hof van Den Haag is de verhuurder er overigens niet in geslaagd om voldoende aannemelijk te maken dat de vordering tot beëindiging in de bodemprocedure zal worden toegewezen: het hof bekrachtigt het eerder vonnis van de voorzieningenrechter, waarin de ontruiming werd afgewezen.