Praktijkgebieden: Vastgoed
“Amsterdam besteelt eigenaar tweede huis”, kopt De Telegraaf op 17 augustus 2010. Aanleiding voor het artikel is de actie die de gemeente Amsterdam (dienst Wonen) is begonnen om mensen met een kleine tweede woning in Amsterdam aan te pakken. Volgens de gemeente is het aanhouden van een pied-à-terre niet toegestaan omdat kleine woningen beschikbaar moeten blijven/zijn voor sociale verhuur.
In de Regionale Huisvestingsverordening 2010 is (overigens net als in de voorgangers van deze verordening) bepaald dat voor woningen die vallen onder de zogenoemde “sociale woningvoorraad” (woningen onder een bepaalde rekenhuur, voor Amsterdam op dit moment €548,18) bij leegstand verplicht moeten worden verhuurd volgens de regels voor sociale verhuur. Volgens de verordening is onder meer sprake van leegstand als de woning niet langer wordt bewoond door de laatste bewoner die er zijn/haar hoofdverblijf had.
Kenmerk van een pied-à-terre is dat de eigenaren hier juist niet hun hoofdverblijf hebben. Het is immers een tweede woning. Dat betekent dat een tweede woning die een rekenhuur heeft van minder dan €548,18 moet worden gemeld en hiervoor een huurder moet worden voorgedragen. Voor de eigenaar is verhuur van zijn pied-à-terre natuurlijk zinloos, zeker als blijkt dat de huurinkomsten in de regel veel lager zullen zijn dan de kosten. Een appartement, hoe klein ook, kost in Amsterdam al gauw twee ton. De bruto hypothecaire rente (want het is immers een tweede woning) zal al snel €1.000,- bedragen, terwijl niet meer dan een paar honderd euro aan huur kan worden gevraagd. De lol is er dan snel af, lijkt mij.
Wat is hier aan te doen? Tegen de bepalingen uit de huisvestingsverordening kan zeker een en ander worden ingebracht. Gesteld zou bijvoorbeeld kunnen worden dat de huisvestingsverordening op dit punt te ver gaat en in strijd is met de eigendomsbescherming van artikel 1 van het eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Gesteld zou kunnen worden dat eigenaar op zijn minst een huurprijs zou mogen vragen die kostendekkend is, terwijl de huisvestingsverordening de eigenaar verplicht tot niet-kostendekkende verhuur. Een dergelijk betoog is ingewikkeld en principieel: de gemeente Amsterdam zal daartegen principieel verweer voeren, en dat kan dus lang duren.
Praktischer is wellicht de volgende oplossing: de kleine tweede woning in Amsterdam beschouwen als je hoofdverblijf en je daar dus inschrijven. De villa in Laren is dan een pied-à-terre. Dat kan uiteraard ook andere consequenties hebben, zoals voor de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.