Koopovereenkomst woning: garantie geschiktheid voor normaal gebruik

Bij veel koopovereenkomsten voor woningen wordt gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte. Deze akte bevat in artikel 5.3 een standaard garantieverklaring, die kort gezegd inhoudt dat de verkoper garandeert dat de woning geschikt is voor “normaal gebruik”.

In een onlangs in de NJ gepubliceerd arrest van de Hoge Raad wordt een nadere uitleg gegeven aan deze garantieverklaring. In deze zaak heeft de koper een perceel met een woonhuis gekocht, met als doel deze te laten slopen en twee nieuwe halfvrijstaande woningen te bouwen. De koper wilde kennelijk zeker zijn van zijn nieuwbouwmogelijkheden en heeft daarom aan de garantieverklaring in de koopakte laten toevoegen dat de koper “voornemens is de onroerende zaak te gebruiken als bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen”.

Nadat de koopovereenkomst was gesloten, maar vóór de levering plaatsvond, werd het gebied in kwestie aangewezen als beschermd dorpsgezicht in de zin van de Monumentenwet. Dat heeft onder meer als rechtsgevolg dat aanvragen voor sloop- en/of bouwvergunningen moeten worden aangehouden totdat een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld waarin het dorpsgezicht afdoende is beschermd. Het bleek hierdoor niet mogelijk om het bouwplan voor de twee halfvrijstaande woningen te realiseren.

In de rechtszaak kwam dus de vraag aan de orde of de verkoper hierdoor zijn garantieverklaring niet was nagekomen: daarin was immers gegarandeerd dat het verkochte geschikt is voor “normaal gebruik”, met de toevoeging dat de koper het perceel wenst te gebruiken voor de bouw van twee halfvrijstaande woningen.

De Hoge Raad overweegt dat de koopovereenkomst moet worden uitgelegd aan de hand van de zogeheten Haviltex-maatstaf. Die maatstaf houdt kort gezegd in dat een contract niet alleen zuiver taalkundig moet worden uitgelegd, maar ook van belang is wat partijen over en weer hebben willen vastleggen.

De Hoge Raad overweegt dat artikel 5.3 van de NVM-akte een voorgedrukte verklaring is van koper, en dat die moet worden uitgelegd aan de hand van gangbaar spraakgebruik. In gangbaar spraakgebruik wordt met de garantieverklaring bedoeld dat de grond en de zich daarop ten tijde van de verkoop bevindende opstallen geschikt zijn voor normaal gebruik. Hieronder valt dus niet de eventuele geschiktheid voor sloop en nieuwbouw, aldus de Hoge Raad. Met andere woorden: in dit geval is geen garantie geschonden.

Indien de koper zeker had willen zijn van de geschiktheid van het perceel voor het door hem beoogde “bijzondere” gebruik (sloop/nieuwbouw), had hij dit dus duidelijker in de koopovereenkomst moeten vastleggen. Het is mijns inziens wel de vraag of het überhaupt opportuun is om in de koopovereenkomst vast te leggen dat een perceel geschikt is voor nieuwbouw. De mogelijkheid van nieuwbouw hangt immers af van juridisch-planologische procedures, waarvan de uitkomst niet altijd even voorspelbaar is.