Praktijkgebieden: Vastgoed
Onlangs hebben de VNG en het ministerie van VROM de brochure “het herkennen en aanpakken van eventuele funderingsproblemen bij koop of verkoop van een woning” uitgebracht. De brochure is een handige “checklist” om bij de aankoop van een woning vast te stellen of er risico bestaat op funderingsproblemen.
In de brochure wordt onder meer geadviseerd om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst. Problemen met de fundering kunnen immers vergaande gevolgen hebben, funderingsherstel kost al gauw €50.000,-.
Uiteraard is het verstandig is om vooraf goed onderzoek te (laten) doen naar de bouwkundige kwaliteit van de woning. In beginsel is een bouwkundig onderzoek overigens niet “verplicht”. De koper mag er van uitgaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Als een ingrijpend funderingsherstel noodzakelijk is, wordt niet aan dat vereiste voldaan en zou eventuele schade op de verkoper kunnen worden verhaald. Hier staat tegenover dat de verkoper meestal niet aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken die de koper bij aankoop kende of had behoren te kennen. Als de woning bijvoorbeeld scheef staat of duidelijke scheuren vertoont aan de buitenzijde, moet een oplettende koper vrezen dat de fundering niet in orde is (zie ook de brochure van de VNG/VROM). Als de koper de woning desondanks koopt zonder nader onderzoek te (laten) doen, moet worden aangenomen dat de koper de (mogelijke) gebreken welbewust aanvaardt.
Het inschakelen van een deskundige kan overigens wel als nadeel hebben dat dit de “onderzoeksplicht” van de koper verzwaart: als de koper een deskundige heeft ingeschakeld, zal hij achteraf minder makkelijk kunnen stellen dat hij een bepaald gebrek niet heeft gezien. Van een deskundige mag immers worden verwacht dat hij bepaalde bouwkundige problemen eerder zal constateren dan een leek. De rechter zal dus minder snel aannemen dat sprake was van een “verborgen gebrek” dat de koper niet hoefde te kennen.
Ook bij een bouwkundig onderzoek geldt echter dat zogeheten “destructief onderzoek” niet vereist is. Met andere woorden: tijdens het onderzoek hoeft niet eerst de vloer te worden gesloopt om te kijken of de onderliggende fundering deugt. Verder dan een visueel onderzoek hoeft de koper dus niet te gaan.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.