Praktijkgebieden: Bouwrecht
Aangemoedigd door tv programma’s als "Het Blok", is menig Nederlander, meestal jonge stelletjes, aan het verbouwen geslagen. De lastige klusjes worden daarbij vaak aan professionele aannemers overgelaten. Juist bij dit type aannemingswerk volstaat men vaak met mondelinge afspraken. Het zal niet verbazen dat dit tot veel ergernis kan leiden, bijvoorbeeld wanneer – vaak achteraf – discussie ontstaat over de kwaliteit van het (op)geleverde werk. Gedacht kan worden aan opbollende vloeren, tegeltjes die loslaten, lekkende waterleidingen. Teveel om op te noemen. De vraag is dan natuurlijk wie daarvoor aansprakelijk is.
Onder meer voor dit soort situaties is titel 12 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in het leven geroepen. In deze titel is de aannemingsovereenkomst geregeld. Ik zal in de komende bijdragen enkele in het oog springende aspecten van deze regeling bespreken.
Eén van deze aspecten is de oplevering van het werk. In artikel 7:758 van het Burgerlijk Wetboek staat dat, wanneer het werk is opgeleverd, de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Als bij de oplevering van het werk bijvoorbeeld blijkt dat niet alle tegeltjes vast zitten, moet dit dus direct worden gemeld. Als dit niet gebeurt, kan de aannemer niet meer aansprakelijk worden gesteld voor de hierdoor te lijden schade.
Wanneer vindt deze oplevering dan plaats? Wanneer er een opleveringsverslag wordt ondertekend kan hierover weinig misverstand bestaan. Het formele oplevermoment is dan de datum van ondertekening. In de praktijk wordt echter lang niet altijd zo’n verslag gemaakt. De aannemer rondt zijn werk simpelweg af en stuurt een laatste factuur. Ook in deze situaties is voorzien. In artikel 7:758 BW staat dat de opdrachtgever het werk stilzwijgend aanvaardt indien de aannemer heeft aangegeven dat het werk klaar is en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt. Wanneer het werk op deze wijze stilzwijgend is aanvaard, wordt dus het werk als opgeleverd beschouwd.
Een tip voor opdrachtgevers: controleer het werk direct zodra de aannemer heeft aangegeven het werk te hebben afgerond, en meldt eventuele gebreken schriftelijk.
Een tip voor aannemers: leg de oplevering schriftelijk vast in een opleveringsverslag. Er kan dan achteraf geen discussie ontstaan over het moment van oplevering.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.