Woning geschikt voor normaal gebruik?

Bij de koop en verkoop van (bestaande) woningen wordt veel gebruik gemaakt van de NVM modelkoopakte. De NVM modelkoopakte bepaalt dat de woning wordt overgedragen in de huidige staat en met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken. Alleen gebreken die maken dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woning kunnen tot non-conformiteit leiden. Pas dan kan het dus zinvol zijn om een vordering in te stellen.
In de praktijk is er (uiteraard) regelmatig discussie over wat wel en wat niet valt onder “geschikt voor normaal gebruik”. In deze bijdrage geef ik een kort overzicht van enkele recente uitspraken over dit onderwerp.

– verroeste stalen draagbalk
In de fundering van de woning is na de koop een ernstig verroeste stalen draagbalk aangetroffen. Volgens de sector kanton van de Rechtbank Arnhem leidt dit er echter niet toe dat de woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de draagkracht van de balk niet is afgenomen doordat later een steunbeer is aangebracht.

– een woning waarin asbest is verwerkt
Deze zaak gaat over een woning waarin asbesthoudend materiaal is verwerkt. Het asbest verkeert niet meer in goede staat waardoor sprake is van gruis en brokstukken. De Rechtbank Utrecht is van oordeel dat dit asbest maakt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Het is algemeen bekend dat asbesthoudende platen een ernstig gevaar voor de gezondheid opleveren indien deze niet meer in goed staat verkeren dan wel zijn bewerkt, aldus de Rechtbank. Dat de verkopers ruim 30 jaar naar tevredenheid in de woning hebben gewoond kan daar volgens de Rechtbank niet aan afdoen.

– een woning die is besmet met huiszwam.
Het gaat hier om huiszwam in onder meer de kruipruimte van een woning. Als gevolg van de huiszwam zijn houten vloerdelen en de balklaag van de woning aangetast waardoor deze naar verwachting moeten worden vervangen. Zonder dit nader te motiveren oordeelt de Rechtbank Zutphen dat de woning hierdoor niet geschikt is voor normaal gebruik als woning.

– een vloer met losliggende tegels.
De tegels in de vloer van de woonkamer laten los. De Rechtbank Utrecht oordeelt dat dit gebrek het normale gebruik van de woning verhindert. De Rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het gaat om tegels in de vloer van de woonkamer. De woonkamer heeft volgens de Rechtbank een essentiële functie voor bewoning. Verder neemt de rechtbank in aanmerking dat het niet alleen sprake is van losliggende tegels maar dat de tegels gedeeltelijk ook “omhoog” zijn gekomen en schots en scheef uit de vloer staken.

Uit deze greep uit de rechtspraak blijkt al dat er geen eenduidig criterium is te geven voor het wel of niet bestaan van non-conformiteit. In elk geval is het voor de koper van belang om voorafgaand aan de koop zorgvuldig onderzoek te verrichten naar eventuele gebreken. Voor de verkoper is het van belang om de aan hem of haar bekende gebreken mee te delen aan de koper en dit in de koopovereenkomst vast te leggen. Daarmee kan discussie achteraf worden voorkomen.