Gevolgen voorkeursrecht voor WOZ waarde: de fictie van de vrije overdracht

Wanneer op een woning of een andere onroerende zaak een voorkeursrecht rust op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten, kan dit in objectieve zin de waarde van de woning verminderen. Uit een recente uitspraak van de rechtbank van Almaar blijkt dat deze waardevermindering zich niet laat vertalen in een lagere WOZ waarde en dus eigenlijk teveel belasting betaald moet worden.

Als gevolg van het voorkeursrecht moet de onroerende zaak bij een eventuele verkoop eerst aan de gemeente worden aangeboden. Daardoor is geen sprake van vrij handelsverkeer en wordt het voor potentiële kopers minder aantrekkelijk om een bod te doen op de woning. De prijsopdrijvende werking die zich bij een normale verkoop kan voordoen is hierdoor afwezig.
Het is dus goed mogelijk dat de woning als gevolg van het gevestigde voorkeursrecht minder waard is.

De vraag is of deze mogelijke minderwaarde moet worden vertaald in een lagere WOZ waarde van de woning. In artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) staat dat de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt in de Wet WOZ dus uitgegaan van de fictie van een vrije overdracht.

Dit laatste is voor de rechtbank te Almaar aanleiding om aan te nemen dat bij het bepalen van de WOZ waarde dus geen rekening hoeft te worden gehouden met het bestaan van een voorkeursrecht. De rechtbank overweegt daarbij dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat met de WOZ waarde wordt gedoeld op de “prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat het voor het al dan niet toekennen van een waardedrukkende effect, bepalend is of sprake is van een verplichting die de omvang van het genot van de zaak, en daardoor de waarde ervan, beperkt. Volgens de rechtbank kan van het voorkeursrecht niet gezegd worden dat dit een beperking van de omvang van het genot van de zaak oplevert, maar slechts een beperking van de vervreemdingsbevoegdheid.

Op deze uitspraak van de rechtbank is als kritiek aan te voeren dat door de aangenomen fictie van vrije overdracht, geen recht wordt gedaan aan de eventuele waardevermindering die hoe dan ook kan optreden als gevolg van het voorkeursrecht. In werkelijkheid is er immers juist geen vrije overdrachtsmogelijkheid. Het lijkt echter niet uitgesloten dat van de gemeente, wanneer deze gebruik maakt van het voorkeursrecht en dus overgaat tot de aankoop van de onroerende zaak, niet slechts de marktwaarde maar ook bijkomende schade als gevolg van de te hoge WOZ waarde wordt gevorderd. Dit kan in elk geval bij de onderhandeling met de gemeente over de prijs worden meegenomen.