Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Lease and Tenancy

Verhuurder Change= moet huurders tonnen aan ‘community’ kosten terugbetalen

Kantonrechter Amsterdam stelt 250 huurders in het gelijk

Een aantal maanden geleden schreef ik over de 250 huurders die hun verhuurder voor de Amsterdamse kantonrechter hadden gedaagd. Zij waren het niet eens met het feit dat ze naast een huurcontract ook een zogenaamd ‘dienstencontract’ (of ‘community lidmaatschap’, zoals verhuurder het noemt) met de verhuurder moesten afsluiten. Met dit - verplichte - extra contract betalen huurders voor de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van verschillende aanvullende ‘services’/diensten in het gebouw.

Geschil

Een grote groep huurders kon zich niet in het verplichte contract vinden en stapte naar de kantonrechter. Door het verplichte dienstencontract worden huurders gedwongen om aanzienlijk hogere kosten te maken voor woonruimte, terwijl ze geen gebruik wensen te maken van de aangeboden diensten, aldus de huurders.

Change= stelde zich in de procedure op het standpunt dat ‘het diensten en faciliteiten zijn die ruim voorbij de woning gaan en die door een team van ruim 30 personen mogelijk worden gemaakt’. De overeenkomst zou een onlosmakelijk onderdeel zijn van het unieke concept van Change=Amsterdam: het bedrijf verhuurt naar eigen zeggen niet simpelweg studio’s, maar biedt huurders een gemeenschap waarin ‘werken, wonen, leren, leven, zorg en veiligheid’ hand in hand gaan. Bovendien weten mensen vooraf waarvoor ze tekenen, aldus – kort weergegeven – het standpunt van Change=.

Hoge Raad corrigeerde eerder Gerechtshof Amsterdam

De huurders hebben het moment van dagvaarden goed getimed. Dit omdat de Hoge Raad relatief kort voor aanvang van de onderhavige zaak in een andere zaak oordeelde dat de uitleg van het gerechtshof Amsterdam van artikel 7:259 lid 1 BW, waarin de contractsvrijheid bij het sluiten van een huurovereenkomst (en het bepalen van de hoogte van de servicekosten) voorop werd gesteld, niet juist is (zie ook onze bijdrage over die uitspraak en voor de liefhebbers de lezenswaardige conclusie van Advocaat-generaal Wissink).

Met die uitspraak van de Hoge Raad werd dus weer bevestigd dat een verhuurder en huurder niet vrijelijk een bedrag voor de huur, servicekosten en eventueel bijkomende kosten kunnen overeenkomen. De Hoge Raad houdt ondanks de visie van het gerechtshof Amsterdam vast aan de eigen lijn; wat door een verhuurder bij een huurder in rekening wordt gebracht, moet in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten.

Kantonrechter

Terug naar de kantonrechter in Amsterdam. Die deed deze week uitspraak in het nadeel van Change= en stelde de huurders in het gelijk. Door potentiële huurders de overeenkomst verplicht te laten ondertekenen, ontstaat er een voor de verhuurder niet redelijk voordeel. De wet verbiedt dit, ter bescherming van huurders, aldus de kantonrechter.

Bovendien dienen de geleverde zaken en diensten in de community overeenkomst volgens de kantonrechter onderdeel te zijn van de in rekening gebrachte reguliere huur en servicekosten. In enkele gevallen – zoals voor internet – betaalden de huurders zelfs dubbelop, zowel via de servicekosten als via de community overeenkomst. Feit is volgens de Amsterdamse kantonrechter ook dat door gebruik van de community overeenkomst de kosten werden onttrokken aan de mogelijkheid tot toetsing door de huurcommissie, en in het uiterste geval door de kantonrechter zelf. De wetgever heeft dit volgens de kantonrechter juist willen tegengaan.

De kantonrechter oordeelt dan ook dat de overeenkomsten nietig zijn en Change= alle kosten aan de huurders moet terugbetalen. Vanzelfsprekend mag Change= de kosten ook niet langer in rekening brengen.

Voor de beleggingsmaatschappij achter Change= verdwijnt hiermee een lucratief element van haar verdienmodel. De vraag is dan ook of Change= in hoger beroep gaat.

Vragen? Neem contact op

Heeft u vragen over dit artikel of andere huurzaken, neem dan vrijblijvend contact op: mulder@wieringa.nl of 020 624 68 11. Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Blogs van Björn Mulder

 

what are you looking for?

pages with at least one of the search terms
pages with all search terms
pages with the exact text

in the entire website
only in the blog
in the website except the blog

Wieringa Advocaten