Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Zet rechter streep door hip (campus)huurconcept Change=?

Verhuurder Change= gedagvaard door 250 huurders

Nieuwe woonvormen zijn volop in ontwikkeling. Met name in grote steden doemen steeds meer campusachtige woonvormen op, waarbij studenten en starters niet alleen huurgenot krijgen, maar ook gebruik kunnen maken van allerlei diensten in het gebouw. Als vergoeding voor deze diensten zijn huurders verplicht om naast een huurcontract een dienstencontract te ondertekenen. Bewoners worden hierdoor feitelijk gedwongen hoge(re) kosten te maken voor de woning, ook als zij geen interesse hebben in de diensten. Voor de beleggingsmaatschappij achter Change= zit hier een lucratief element van haar verdienmodel. Het is dan ook niet verwonderlijk dat ook de tweede vestiging van Change= (in Amsterdam Zuidoost) is verkocht aan een internationaal belegger.

Extra kosten bovenop huurprijs en servicekosten redelijk?

Gisteren werd bekend dat verhuurder Change= is gedagvaard door 250 van haar huurders van haar gebouw in Amsterdam Nieuw West. Volgens huurdersplatform !Woon, dat de massaclaim namens de huurders begeleidt, is er namelijk sprake van een onredelijk beding (daarvan is – kort gezegd – sprake als het beding een aanzienlijke verstoring van het evenwicht oplevert in de rechten en plichten tussen huurder en verhuurder). De huurders vragen de rechter dan ook om de bepaling over het dienstencontract te vernietigen. Als ze daarin gelijk krijgen moet Change= elke huurder de maandelijkse kosten 74 tot 94 euro voor het dienstencontract terugbetalen. Bij elkaar gaat dat om een kwart miljoen per jaar. Voor alle 498 huurders in het pand samen gaat het zelfs om ruim een half miljoen per jaar, aldus !Woon.

Change= kan zich niet vinden in de claim en stelt zich op het standpunt dat ‘het diensten en faciliteiten zijn die ruim voorbij de woning gaan en die door een team van ruim 30 personen mogelijk worden gemaakt’. Bovendien weten mensen vooraf waarvoor ze tekenen, aldus Change=. Het feit dat het afnemen van de diensten verplicht is om een woning te krijgen (ook voor iemand die daarvan geen gebruik wenst te maken) , laat Change= achterwege.

Juridische achtergrond

De rechtszaak van de huurders lijkt goed getimed. Jarenlang was het vaste jurisprudentie dat (ook) een overeengekomen vast bedrag voor servicekosten redelijk moest zijn, in die zin dat het te betalen bedrag in redelijke verhouding moest staan tot de waarde waarvoor de servicekosten werden betaald (lees: de door verhuurder gemaakte kosten).

Eind 2018 zette het Gerechtshof Amsterdam echter een (volgens sommige vakgenoten) opmerkelijke streep door deze lijn en oordeelde het dat de betalingsverplichting van de huurder het bedrag beloopt dat tussen huurder en verhuurder is overeengekomen. Met andere woorden: volgens het Amsterdamse Gerechtshof kun je met een huurder een vaste (extra) vergoeding afspreken en moet die gewoon worden voldaan, ongeacht de door verhuurder werkelijk gemaakte kosten. Aldus een vrijbrief voor verhuurders om naast de huurprijs hoge verplichte bijkomende kosten in rekening te brengen, zo leek het.

Hoewel lagere rechters in principe gehouden zijn deze lijn van het hof te volgen, bleek al uit de wisselende lagere rechtspraak gewezen na de uitspraak van het hof, dat er het nodige op het arrest viel af te dingen.

Na de procedure bij het hof zijn partijen in hoger beroep gegaan. De timing van de studenten lijkt zo goed, omdat de Hoge Raad nog geen half jaar geleden arrest heeft gewezen in dat hoger beroep en daarin korte metten heeft gemaakt met de redenering van de raadsheren van het hof. De Hoge Raad oordeelt dat de uitleg van het hof van artikel 7:259 lid 1 BW, die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt (in die zin dat de betalingsplicht van de huurder voor kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen), niet juist is. In dit kader is voor de liefhebber ook zeer lezenswaardig de uitgebreide conclusie van Advocaat-generaal Wissink.

De Hoge Raad houdt dan ook vast aan zijn eigen lijn en bepaalt dat wat door een verhuurder bij een huurder in rekening wordt gebracht ten aanzien van extra kosten, in redelijke verhouding moet staan tot de werkelijk gemaakte kosten. De huurder kan ook na het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over de hoogte van de servicekosten de rechter vragen de hoogte van die kosten te toetsen. De rechter zal dan de hoogte van de te betalen servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, aldus de Hoge Raad.

Vervolg

Het aanstaande vonnis van de rechtbank Amsterdam wordt, tegen de hierboven geschetste achtergrond, een interessante. Zowel voor huurders die menen dat zij te veel ‘huur’ moeten betalen, als voor verhuurders die altijd op zoek zullen blijven naar innovatieve woonvormen. Met de huidige argumentatie lijkt de rechtszaak voor verhuurder een lastige te worden, maar het is niet ondenkbaar dat zij sommige kaarten nog tegen de borst houdt.

Wij volgen de ontwikkelingen op dit gebied op de voet. Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief en neem gerust contact op bij vragen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten