Praktijkgebieden: Huurrecht
Een aantal maanden geleden schreef ik over de 250 huurders die hun verhuurder voor de Amsterdamse kantonrechter hadden gedaagd. Zij waren het niet eens met het feit dat ze naast een huurcontract ook een zogenaamd ‘dienstencontract’ (of ‘community lidmaatschap’, zoals verhuurder het noemt) met de verhuurder moesten afsluiten. Met dit – verplichte – extra contract betalen huurders voor de mogelijkheid om gebruik te kunnen maken van verschillende aanvullende ‘services’/diensten in het gebouw.
Een grote groep huurders kon zich niet in het verplichte contract vinden en stapte naar de kantonrechter. Door het verplichte dienstencontract worden huurders gedwongen om aanzienlijk hogere kosten te maken voor woonruimte, terwijl ze geen gebruik wensen te maken van de aangeboden diensten, aldus de huurders.
Change= stelde zich in de procedure op het standpunt dat ‘het diensten en faciliteiten zijn die ruim voorbij de woning gaan en die door een team van ruim 30 personen mogelijk worden gemaakt’. De overeenkomst zou een onlosmakelijk onderdeel zijn van het unieke concept van Change=Amsterdam: het bedrijf verhuurt naar eigen zeggen niet simpelweg studio’s, maar biedt huurders een gemeenschap waarin ‘werken, wonen, leren, leven, zorg en veiligheid’ hand in hand gaan. Bovendien weten mensen vooraf waarvoor ze tekenen, aldus – kort weergegeven – het standpunt van Change=.
De huurders hebben het moment van dagvaarden goed getimed. Dit omdat de Hoge Raad relatief kort voor aanvang van de onderhavige zaak in een andere zaak oordeelde dat de uitleg van het gerechtshof Amsterdam van artikel 7:259 lid 1 BW, waarin de contractsvrijheid bij het sluiten van een huurovereenkomst (en het bepalen van de hoogte van de servicekosten) voorop werd gesteld, niet juist is (zie ook onze bijdrage over die uitspraak en voor de liefhebbers de lezenswaardige conclusie van Advocaat-generaal Wissink).
Met die uitspraak van de Hoge Raad werd dus weer bevestigd dat een verhuurder en huurder niet vrijelijk een bedrag voor de huur, servicekosten en eventueel bijkomende kosten kunnen overeenkomen. De Hoge Raad houdt ondanks de visie van het gerechtshof Amsterdam vast aan de eigen lijn; wat door een verhuurder bij een huurder in rekening wordt gebracht, moet in redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte kosten.
Terug naar de kantonrechter in Amsterdam. Die deed deze week uitspraak in het nadeel van Change= en stelde de huurders in het gelijk. Door potentiële huurders de overeenkomst verplicht te laten ondertekenen, ontstaat er een voor de verhuurder niet redelijk voordeel. De wet verbiedt dit, ter bescherming van huurders, aldus de kantonrechter.
Bovendien dienen de geleverde zaken en diensten in de community overeenkomst volgens de kantonrechter onderdeel te zijn van de in rekening gebrachte reguliere huur en servicekosten. In enkele gevallen – zoals voor internet – betaalden de huurders zelfs dubbelop, zowel via de servicekosten als via de community overeenkomst. Feit is volgens de Amsterdamse kantonrechter ook dat door gebruik van de community overeenkomst de kosten werden onttrokken aan de mogelijkheid tot toetsing door de huurcommissie, en in het uiterste geval door de kantonrechter zelf. De wetgever heeft dit volgens de kantonrechter juist willen tegengaan.
De kantonrechter oordeelt dan ook dat de overeenkomsten nietig zijn en Change= alle kosten aan de huurders moet terugbetalen. Vanzelfsprekend mag Change= de kosten ook niet langer in rekening brengen.
Voor de beleggingsmaatschappij achter Change= verdwijnt hiermee een lucratief element van haar verdienmodel. De vraag is dan ook of Change= in hoger beroep gaat.
Heeft u vragen over dit artikel of andere huurzaken, neem dan vrijblijvend contact op: mulder@wieringa.nl of 020 624 68 11. Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.