Ben je belanghebbende als opvolgend huurder?
Om bezwaar en beroep in te kunnen stellen tegen een besluit, dient iemand (op grond van artikel 7:1 en 8:1 van de Awb) belanghebbende bij dat besluit te zijn. Dit houdt in dat iemand moet aantonen dat zijn of haar belangen rechtstreeks bij een besluit zijn betrokken (zie artikel 1:2 van de Awb). Vereist is dat iemand een voldoende objectief en actueel, eigen en persoonlijk belang heeft dat rechtstreeks is betrokken bij het bestreden besluit.
In deze blog zal een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2025:5857) worden besproken, waarin wordt geoordeeld dat opvolgend huurder géén rechtsopvolger onder bijzondere titel is en daardoor niet-ontvankelijk. Immers, in geval van woninghuur is geen sprake van rechtsopvolging onder bijzondere titel, hetgeen anders is bij eigendomsoverdracht.
Achtergrond zaak
In deze zaak gaat het om een omgevingsvergunning die voor het bouwen van een hostel is verleend. Een omwonende, een huurder van een huurwoning, maakt bezwaar tegen dit besluit vanwege vrees voor hogere parkeerdruk en verminderde brandveiligheid. Het college verklaart het bezwaar echter ongegrond, waarna de bewoner in beroep gaat. Tijdens de beroepsprocedure loopt de huurovereenkomst van deze bewoner af en verhuist hij naar een andere stad. De woning wordt aan een nieuwe huurder verhuurd, die de beroepsprocedure voortzet.
Sprake van een belanghebbende volgens de rechtbank?
De rechtbank Rotterdam is van oordeel dat deze nieuwe huurder als opvolgend huurder ontvankelijk is in de beroepsprocedure tegen de beslissing op bezwaar, omdat de rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’ anders geheel verloren zou gaan. Dit betekent dat de nieuwe huurder als opvolgend huurder belang heeft bij de beroepsprocedure en deze van de vorige huurder kan overnemen.
Sprake van een belanghebbende volgens de Afdeling?
De Afdeling is het niet met de rechtbank eens. Volgens de Afdeling kan een rechtsopvolger onder bijzondere titel een procedure bij de bestuursrechter alleen overnemen, als het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel is overgegaan op de rechtsopvolger. Dit is bijvoorbeeld het geval als de eigenaar van een woning een aanspraak op rechtsbescherming heeft opgebouwd vanwege zijn belang als eigenaar. Bij het overdragen van de woning gaat het belang van de eigenaar automatisch en geheel over op een nieuwe eigenaar. Het belang van de eigenaar blijft bestaan en gaat over van de rechtsvoorganger op de rechtsopvolger.
Daar is volgens de Afdeling in deze situatie met een opvolgend huurder geen sprake van. Volgens de Afdeling ontleent de voormalige huurder zijn aanspraak op rechtsbescherming namelijk aan zijn belang als omwonende. Zijn belang houdt op te bestaan doordat de huurovereenkomst eindigt en hij verhuist. Op dat moment gaat het belang van deze voormalige huurder niet automatisch en geheel over op de nieuwe huurder, maar dat belang eindigt.
Voor de nieuwe huurder ontstaat een nieuw belang als omwonende op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen. Op dat moment kon hij de omgevingsvergunning betrekken bij zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst of het aanvangen van de bewoning. Daarnaast wijst de Afdeling erop dat bij een huurder zoals de nieuwe huurder alleen het bewonersbelang een rol speelt, terwijl bij rechtsopvolgers andere belangen kunnen spelen, zoals bij een eigenaar het risico op waardevermindering van de woning.
Gelet op deze verschillen tussen een rechtsopvolger onder bijzondere titel en een opvolgend huurder ziet de Afdeling, in tegenstelling tot de rechtbank, geen aanleiding om een beroep dat is overgenomen door een opvolgend huurder ontvankelijk te verklaren.