Uitsluitend een hogere huurprijs is geen reden voor beëindiging van 290-bedrijfsruimte
De Hoge Raad heeft op 19 december 2025 een belangrijk arrest gewezen over de beëindiging van huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte (ECLI:NL:HR:2025:1962). Centraal stond de vraag of het belang van een verhuurder om uitsluitend een hogere huurprijs te realiseren kan worden meegewogen bij de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Het antwoord van de Hoge Raad is helder: dat mag niet.
Wat speelde er?
In deze zaak huurt Ahold sinds 1989 een supermarktlocatie in Amsterdam. Na een eerste huurperiode van tien jaar is de overeenkomst meerdere keren voor bepaalde tijd verlengd en loopt deze sinds 2019 voor onbepaalde tijd. De laatst geldende huurprijs bedraagt circa € 488.000 per jaar.
De verhuurders zijn van mening dat deze huurprijs aanzienlijk onder de markthuur ligt. Volgens hen was een derde partij bereid om ongeveer € 775.000 per jaar te betalen voor dezelfde locatie. In plaats van een huurprijsherziening te verzoeken op grond van artikel 7:303 BW, kozen de verhuurders voor een andere route: zij zegden de huurovereenkomst op en verzochten de rechter om beëindiging op basis van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Het enige door de verhuurders aangevoerde belang was het kunnen realiseren van een hogere huuropbrengst.
Oordeel van kantonrechter en hof
Zowel de kantonrechter als het gerechtshof wezen de vordering af. Volgens het hof was doorslaggevend dat de verhuurders geen andere belangen hadden gesteld dan het financiële voordeel van een hogere huurprijs.
Het hof benadrukte dat de wet een afzonderlijke en specifieke regeling kent voor het aanpassen van een niet-marktconforme huurprijs: de procedure van artikel 7:303 BW. Die regeling vormt een essentieel onderdeel van het evenwicht dat de wetgever heeft willen aanbrengen tussen de vergaande huurbescherming van 290-bedrijfsruimte en de belangen van de verhuurder.
Het hof wees er bovendien op dat de wetgever in het huidige huurrecht heeft vastgehouden aan het verbod om via een nieuw huuraanbod een hogere huurprijs af te dwingen (artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Een uitleg waarbij beëindiging wél mogelijk zou zijn enkel om een hogere huur te realiseren, zou dit beschermingsmechanisme eenvoudig kunnen ondergraven. Dat achtte het hof onverenigbaar met het stelsel van de wet.
Cassatie: argumenten van de verhuurders
In cassatie voerden de verhuurders aan dat de huurovereenkomst haar maximale contractuele duur van dertig jaar al ruimschoots had overschreden. Volgens hen zou dit moeten betekenen dat zij in beginsel vrij zijn om op te zeggen, waarna de rechter de beëindiging zou moeten toestaan, ongeacht het motief.
Daarnaast stelden zij dat het onredelijk is dat zij ook na zo’n lange looptijd uitsluitend zijn aangewezen op de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW, zeker nu die procedure in dit geval niet zou leiden tot een huurprijs die aansluit bij de actuele marktwaarde.
Het oordeel van de Hoge Raad
De Hoge Raad volgt de redenering van de verhuurders niet en wijkt daarmee af van de conclusie van de advocaat-generaal. De A-G had betoogd dat bij huurovereenkomsten voor 290-bedrijfsruimte die alle overeengekomen tijdvakken hebben doorlopen en inmiddels voor onbepaalde tijd voortduren, meer ruimte zou moeten bestaan voor maatwerk via de aanvullende of derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Volgens de A-G zou het rendementsbelang van de verhuurder in dat kader niet bij voorbaat buiten beschouwing mogen blijven.
De Hoge Raad kiest echter voor een striktere benadering. Uit het systeem van de wet en de wetsgeschiedenis leidt de Hoge Raad af dat beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte op grond van artikel 7:296 lid 3 BW niet mogelijk is wanneer deze uitsluitend is gericht op het realiseren van een hogere huurprijs. Het streven naar een hogere huuropbrengst vormt op zichzelf geen legitieme beëindigingsgrond.
Voor het verhogen van een niet-marktconforme huurprijs heeft de wetgever bewust een afzonderlijke regeling in het leven geroepen, namelijk de huurprijsherzieningsprocedure van artikel 7:303 BW. Dat regime kan niet worden omzeild door via de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW aan te sturen op beëindiging van de huurovereenkomst. Dat geldt ook wanneer de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt en ook wanneer de overeengekomen maximale contractduur van (in dit geval) dertig jaar is verstreken.
Met dit arrest bevestigt de Hoge Raad dat huurprijsaanpassing en huurbeëindiging strikt gescheiden regimes zijn. Daarmee blijft het door de wetgever beoogde evenwicht tussen de sterke huurbescherming van 290-bedrijfsruimte en de belangen van de verhuurder bij een marktconforme huurprijs onverkort in stand.
Betekenis voor de praktijk
Dit arrest bevestigt opnieuw de huurbescherming die huurders van 290-bedrijfsruimte genieten. Een verhuurder kan een huurovereenkomst niet beëindigen enkel omdat elders een hogere huur te behalen valt, ook niet na een zeer langdurige huurrelatie.
Voor verhuurders betekent dit dat zij bij een niet-marktconforme huurprijs zijn aangewezen op de procedure van artikel 7:303 BW. Voor huurders biedt het arrest belangrijke rechtszekerheid: een verhuurder kan de huurovereenkomst niet beëindigen enkel omdat hij elders een hogere huuropbrengst kan realiseren.
Aandachtspunt bij nieuwe huurovereenkomsten
Tegelijk onderstreept deze uitspraak het belang van zorgvuldige contractonderhandelingen bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten. Partijen kunnen afspraken maken over de reikwijdte van opzeggingsgronden, bijvoorbeeld door bepaalde beëindigingsmogelijkheden voor de verhuurder contractueel uit te sluiten of te beperken.
Daarnaast doen verhuurders er goed aan om kritisch te kijken naar de gekozen looptijd en verlengingsstructuur van de huurovereenkomst. Een langlopende of voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst brengt een vergaande opzeggingsbescherming met zich mee, die niet eenvoudig kan worden doorbroken op grond van uitsluitend financiële motieven.
Heeft u vragen over dit arrest of over de beëindiging en huurprijsherziening van bedrijfsruimte?
Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies.