Gebreken bij oplevering: zonder ingebrekestelling geen recht op schadevergoeding
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft een uitspraak gedaan die de spelregels rond gebreken bij oplevering van een nieuwbouwwoning nog eens scherp in beeld brengt (ECLI:NL:GHARL:2026:5122). Opdrachtgevers stelden dat hun opgeleverde woning een lange reeks gebreken vertoonde en vorderden vervangende schadevergoeding van de aannemer. Het hof wees vrijwel de gehele vordering af, met als kernboodschap: wie niet eerst een deugdelijke ingebrekestelling stuurt en de aannemer een echte kans op herstel geeft, kan naderhand niet met succes schadevergoeding claimen (ook niet als een gebrek feitelijk vaststaat).
Gebreken aan opgeleverde woning
De opdrachtgevers stelden dat de aan hen opgeleverde woning gebreken vertoonde en dat zij daardoor schade hadden geleden. Zij vorderden dat de aannemer, GOED Bouw, deze schade op grond van een toerekenbare tekortkoming zou vergoeden. Om de gestelde gebreken en de bijbehorende herstelkosten te laten vaststellen, benoemde de rechtbank op verzoek van de opdrachtgevers een deskundige (Arcadis), die de zaak feitelijk in kaart bracht.
GOED Bouw verweerde zich met twee argumenten. Ten eerste zou een deel van de gebreken al bij de oplevering zichtbaar zijn geweest, zodat het risico daarvoor op dat moment op de opdrachtgevers was overgegaan. Ten tweede stelde de aannemer dat zij voor de overige gebreken nooit de kans had gekregen om te herstellen: zij was niet in gebreke gesteld en dus nooit in verzuim geraakt.
Geen ingebrekestelling, geen verzuim
De rechtbank had in eerste aanleg al geoordeeld dat de opdrachtgevers nooit een termijn voor nakoming hadden gesteld zoals artikel 6:82 lid 1 BW en artikel 7:759 lid 1 BW vereisen, en dat van een deugdelijke ingebrekestelling dus geen sprake was. Het hof nam dit oordeel integraal over. Voor de meeste gebreken die de opdrachtgevers voor het eerst noemden in een verzoekschrift tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor, gold bovendien dat GOED Bouw wél had aangeboden om te herstellen, maar dat de opdrachtgevers die kans niet hadden gegeven:
“Omdat GOED Bouw ten aanzien van deze gebreken niet in gebreke is gesteld, is zij niet in verzuim geraakt en hebben [de opdrachtgevers] waar het deze gebreken betreft, geen aanspraak op vergoeding van de schade.”
Zelfs voor een gebrek waarover de opdrachtgevers al vroeg per e-mail hadden geklaagd, hielp dat hen niet: zij hadden op dat moment juist aangegeven het probleem zelf te laten herstellen, en gaven de aannemer dus ook toen geen herstelgelegenheid.
De drie posten die wél werden toegewezen
Voor drie specifieke gebreken (schade aan een steiger, loslatende coating aan de onderzijde van deuren en bij oplevering al deels herstelde beschadigingen) lag het anders. Deze gebreken stonden al vanaf de dag van oplevering op de opleverlijsten en GOED Bouw had tot tweemaal toe geprobeerd ze te herstellen, waarbij zij zelf meende dat het herstel was geslaagd. De deskundige stelde vast dat dit niet zo was. Het hof oordeelde dat van de opdrachtgevers in dat geval niet kon worden gevergd om de aannemer nóg een kans te geven:
“Dit betekent dat ten aanzien van deze gebreken van [de opdrachtgevers] niet kon worden gevergd dat zij GOED Bouw nogmaals de gelegenheid zouden geven om de gebreken te herstellen en dat zij in zoverre gerechtigd waren de verbintenis tot nakoming om te zetten in een tot vervangende schadevergoeding (artikel 6:87 BW).”
Voor deze drie posten werd een bedrag van € 3.020,- toegewezen, plus een kwart van de deskundigenkosten en de buitengerechtelijke incassokosten. In totaal kwam de vordering van de opdrachtgevers daarmee uit op € 5.716,0.
Lessen voor opdrachtgevers en aannemers
Deze uitspraak bevat een aantal harde lessen voor de bouwpraktijk. Voor opdrachtgevers geldt dat het vaststellen van een gebrek (hoe overtuigend het deskundigenrapport ook is) niet automatisch recht geeft op schadevergoeding. Zonder een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn ontstaat geen verzuim, en zonder verzuim geen aanspraak op (vervangende) schadevergoeding. Dit geldt zelfs wanneer een gebrek al vroeg per e-mail is genoemd: het enkel melden van een probleem is onvoldoende als daarbij niet ook daadwerkelijk om herstel binnen een termijn wordt gevraagd.
Voor aannemers bevestigt de uitspraak dat het aanbieden van herstel, en het tonen dat is geprobeerd het gebrek te verhelpen, een sterke verdedigingspositie oplevert. Alleen wanneer herstel bij herhaling zonder succes is beproefd, kan een opdrachtgever de nakomingsvordering rechtsgeldig omzetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding op grond van artikel 6:87 BW.
Heeft u vragen over gebreken bij de oplevering van een woning, de klachtplicht of het opstellen van een ingebrekestelling in een bouwgeschil? Neem gerust contact op voor juridisch advies.