Contractueel voorkeursrecht huurder sterker dan Didam-selectieprocedure bij gemeentelijke vastgoedverkoop
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 10 maart 2026 een belangrijk arrest gewezen over de verhouding tussen contractuele voorkeursrechten van huurders en de Didam-regels bij verkoop van gemeentelijk vastgoed (ECLI:NL:GHARL:2026:1418). Centraal stond de vraag of een gemeente haar contractuele verplichting uit een recht van eerste koop mag nakomen, of dat zij daarvoor eerst een openbare selectieprocedure moet doorlopen. Het antwoord van het gerechtshof is helder: de gemeente hoeft geen wanprestatie te plegen om aan de Didam-regels te voldoen. Voor nadere toelichting van de arresten Didam I en Didam II verwijzen wij u naar onze landingspagina en naar een aantal recente blogs van ons op dit gebied.
Gemeente Tytsjerksteradiel verkoopt rijksmonument aan huurder: Didam-regels of contractuele verplichting?
De gemeente Tytsjerksteradiel is eigenaar van rijksmonument “De Pleats”. Fergees B.V. huurt dit pand al decennialang en heeft in de huurovereenkomsten van 2001 en 2008 een contractueel recht van eerste koop bedongen. Toen de gemeente besloot het pand aan Fergees te verkopen, zonder een openbare selectieprocedure, maakte een derde partij bezwaar. Die derde stelde dat de gemeente op grond van de Didam-regels verplicht was mededingingsruimte te bieden aan alle potentiële gegadigden.
Voorzieningenrechter: gemeente niet bewust Didam-regels overtreden bij sluiten huurovereenkomst
De voorzieningenrechter wees de vordering af. Daarbij woog mee dat de gemeente bij het aangaan van de huurovereenkomst met het recht van eerste koop niet bewust de Didam-regels heeft overtreden. Op dat moment was immers vrijwel niemand zich bewust van het bestaan van die regels, die pas jaren later door de Hoge Raad zijn geformuleerd.
Hof Arnhem-Leeuwarden over de Didam-regels: drie oordelen over procedure, prijs en geldigheid voorkeursrecht
Geen bestuursrechtelijke bezwaarprocedure bij besluit tot afzien van mededingingsruimte
In hoger beroep betoogde de appellant dat de gemeente een bezwaarprocedure had moeten openstellen voordat zij kon besluiten geen mededingingsruimte te bieden. Het hof verwierp dit betoog. Het besluit van een overheidslichaam om geen mededingingsruimte te bieden is een besluit ter voorbereiding van een privaatrechtelijke rechtshandeling, waartegen geen bestuursrechtelijk bezwaar of beroep openstaat op grond van artikel 8:3 lid 2 jo. artikel 7:1 Awb. Aansluiting bij de kortgedingprocedure is de juiste weg (zoals gebruikelijk in aanbestedingsgeschillen). Een overheidslichaam kan niet worden verplicht te wachten op een onherroepelijke bodemuitspraak voordat het tot vervreemding overgaat.
Didam verplicht niet tot verkoop aan de hoogste bieder: objectieve criteria zijn leidend
De appellant betoogde ook dat de gemeente De Pleats alleen mocht verkopen aan de hoogste bieder. Het hof verwierp die stelling onder verwijzing naar Didam II (HR 15 november 2024): de Didam-regels dwingen niet tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Welke gegadigde in aanmerking komt, is afhankelijk van objectieve, toetsbare en redelijke criteria die het overheidslichaam (binnen zijn beleidsruimte) mag vaststellen. Die criteria hoeven niet prijsgerelateerd te zijn.
Recht van eerste koop blijft geldig ondanks ontbreken Didam-procedure bij totstandkoming
De appellant betoogde dat het voorkeursrecht in strijd was met de Didam-regels en daarom niet kon worden gehandhaafd. Het hof verwierp ook dit betoog. Onder verwijzing naar Didam II stelde het hof vast dat schending van de Didam-regels niet leidt tot nietigheid van de overeenkomst. De huurovereenkomst met het daarin opgenomen recht van eerste koop is dus geldig. Dat de gemeente destijds geen Didam-procedure heeft gevolgd, doet daar niet aan af. Wel kan een overheidslichaam in bepaalde gevallen schadeplichtig zijn tegenover gegadigden die destijds ten onrechte geen kans hebben gekregen (maar dat is een andere kwestie).
Didam-uitzondering: wanneer is er slechts één serieuze gegadigde bij verkoop gemeentelijk vastgoed?
De hoofdregel uit Didam I verplicht overheidslichamen om bij verkoop van onroerend goed gelijke kansen te bieden aan alle potentiële gegadigden. Op deze hoofdregel bestaat echter een uitzondering: wanneer op voorhand vaststaat dat redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt, is een selectieprocedure niet vereist.
De gemeente motiveerde dat Fergees die enige serieuze gegadigde is op grond van vier factoren: Fergees is huurder met een contractueel voorkeursrecht; zij heeft decennialang geïnvesteerd in het pand; zij geniet huurbescherming, waardoor verkoop in onverhuurde staat feitelijk onmogelijk is; en de continuïteit van sociaal-culturele activiteiten in het pand is geborgd bij verkoop aan Fergees.
Het hof onderschreef deze redenering. De gemeente mocht het vertrouwensbeginsel (het nakomen van haar contractuele verplichtingen) laten prevaleren boven het gelijkheidsbeginsel. Van de gemeente kon dan ook niet worden verwacht dat zij wanprestatie zou plegen door het voorkeursrecht te negeren.
Praktijkgevolgen voor vastgoedtransacties met overheden: voorkeursrechten en langdurige huurrelaties
Dit arrest laat zien dat de Didam-regels, ondanks alle aandacht voor het gelijkheidsbeginsel, in de kern civielrechtelijk van aard zijn. Een gemeente die een contractuele verplichting is aangegaan, mag die verplichting in beginsel nakomen, ook zonder openbare selectieprocedure. Het vertrouwensbeginsel kan daarmee een valide grondslag vormen voor de uitzondering op de Didam-hoofdregel.
Voor de praktijk onderstreept dit arrest het belang van het tijdig vastleggen van contractuele rechten bij vastgoedtransacties waarbij een overheidslichaam betrokken is. Voorkeursrechten, erfpachtposities en langdurige huurrelaties kunnen (zelfs na Didam) doorslaggevend zijn en een volledige selectieprocedure overbodig maken. Partijen die menen aanspraak te kunnen maken op mededingingsruimte doen er goed aan dit langs de weg van een kortgeding aan de orde te stellen, nu daarvoor geen bestuursrechtelijke route openstaat.
Tot slot bevestigt het arrest nogmaals wat de Hoge Raad in Didam II al had bepaald: de hoogste prijs is niet leidend. Een overheidslichaam mag bij de verkoop van onroerend goed objectieve criteria hanteren die niet prijsgerelateerd zijn, zolang die criteria maar toetsbaar en redelijk zijn.
Heeft u vragen over dit arrest, over de Didam-regels of over contractuele voorkeursrechten bij vastgoedtransacties met overheden? Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies.