Lekkage in nieuwbouwappartement: ontwikkelaar betaalt € 400.000 boete, en de teller loopt door
De rechtbank Amsterdam heeft op 10 juni 2026 een opvallende uitspraak gedaan over de gevolgen van een jarenlang onopgeloste lekkage in een Amsterdams nieuwbouwappartement (ECLI:NL:RBAMS:2026:5715). Centraal stond de vraag of een in een vaststellingsovereenkomst vastgelegde boete doorliep zolang de lekkage niet was verholpen, ook als de bewoners gewoon in het appartement woonden. De rechtbank beantwoordde die vraag bevestigend en wees een boete van ruim € 400.000 toe. De boete loopt bovendien vandaag nog steeds door.
Lekkage in nieuwbouwappartement van € 879.000
Een koper kocht in 2018 een nieuwbouwappartement in Amsterdam voor € 879.000 vrij op naam. Nog vóór de oplevering in 2021 ontdekte de koper bij de vooroplevering een lekkage in de woonkamer. De ontwikkelaar (Amvest) meldde het probleem bij de oplevering te hebben opgelost, waarna de lekkage niet op het proces-verbaal van oplevering werd vermeld. Al snel bleek echter dat de lekkage helemaal niet was verholpen. Integendeel: het probleem breidde zich steeds verder uit over muren en plafond, tot het punt dat de aannemer bakjes aan het plafond ophing om het lekkende water op te vangen.
De bewoners hielden Amvest per mail op de hoogte van de voortgang van het euvel. “Een plek is zo groot, duidelijk gevuld met water, net boven de televisie”, schreven zij. “Als die kapot gaat, hebben we een gevaarlijke situatie van water dat in het stopcontact en de televisie loopt.” Door het vochtprobleem viel de elektriciteit in het appartement meerdere keren uit.
Vaststellingsovereenkomst: boete loopt door tot herstel van de lekkage
Na een langdurig traject sloten de kopers en de ontwikkelaar, beiden bijgestaan door advocaten, een vaststellingsovereenkomst. Daarin legden partijen vast dat een contractuele boete van € 219,75 per dag zou doorlopen “tot aan de nog vast te stellen datum van herstel van de lekkage”, met terugwerkende kracht vanaf de opleverdatum. Een heldere tekst, zou je denken. Amvest dacht daar in de gerechtelijke procedure anders over.
Amvest: boete alleen verschuldigd bij onbewoonbare woning
In de procedure probeerde Amvest onder de boete uit te komen met de stelling dat die enkel verschuldigd kon zijn zolang de woning onbewoonbaar was. De kopers woonden immers al jaren in het appartement, dus van onbewoonbaarheid was geen sprake meer. De redenering klinkt op het eerste gezicht niet onlogisch, maar de rechtbank volgde haar niet.
Rechtbank: tekst van de vaststellingsovereenkomst is leidend
De rechtbank kende groot gewicht toe aan de taalkundige uitleg van de tekst van de vaststellingsovereenkomst, mede omdat beide partijen zich hadden laten bijstaan door advocaten. In de vaststellingsovereenkomst stond immers niets over onbewoonbaarheid als voorwaarde voor de boete. De rechtbank formuleerde het als volgt:
“Als [ontwikkelaar] de bedoeling had om de boete te koppelen aan een zodanige lekkage dat de woning onbewoonbaar was, dan had het op haar weg gelegen om dit in de tekst van de vaststellingsovereenkomst duidelijk te maken. Dat heeft [ontwikkelaar] niet gedaan.”
Dit oordeel past in een vaste lijn in de rechtspraak: wanneer beide partijen professioneel zijn en zich hebben laten bijstaan door advocaten, hecht de rechter veel gewicht aan de grammaticale betekenis van de contractstekst. Wie als professionele partij iets bijzonders wil bedingen (zoals een beperking van de boete tot situaties van onbewoonbaarheid) moet dat uitdrukkelijk en ondubbelzinnig in de overeenkomst opnemen.
Het resultaat is dat de rechtbank de gevorderde boete van ruim € 400.000 volledig toewees. Maar daarmee is de kwestie nog niet afgedaan: omdat de lekkage tot op de dag van de uitspraak niet was hersteld, loopt de boete van € 219,75 per dag ook vandaag, morgen en overmorgen gewoon door, totdat Amvest het gebrek daadwerkelijk verhelpt.
Lessen voor kopers en ontwikkelaars bij nieuwbouwgeschillen
Deze uitspraak bevat een aantal belangrijke lessen voor de vastgoedpraktijk. Voor ontwikkelaars geldt: wie in een vaststellingsovereenkomst een lopende boete wil beperken, moet die beperking expliciet en ondubbelzinnig in de tekst opnemen. Zeker wanneer beide partijen advocatenbijstand hebben gehad, is er weinig ruimte om achteraf een andere uitleg te verdedigen.
Voor kopers van nieuwbouwwoningen laat de zaak zien dat een contractuele dagboete een krachtig instrument kan zijn bij aanhoudende gebreken. Bij een langlopend hersteltraject kan zo’n boete oplopen tot bedragen die de oorspronkelijke aanneemsom benaderen of overstijgen.
Tot slot benadrukt deze zaak dat het proces-verbaal van oplevering geen vrijbrief is. Het feit dat de lekkage bij oplevering niet op het proces-verbaal stond, deed aan de aansprakelijkheid van Amvest niets af: de vooroplevering had het gebrek al blootgelegd en de latere vaststellingsovereenkomst bevestigde de voortdurende aansprakelijkheid.
Heeft u vragen over gebreken bij nieuwbouw of het opstellen van een vaststellingsovereenkomst bij bouwgeschillen? Neem gerust contact op voor juridisch advies.