Praktijkgebieden: Bedrijven in moeilijkheden, Huurrecht
De meeste ondernemers hebben linksom of rechtsom te maken met huur en komen vroeg of laat ook in aanraking met het faillissementsrecht. Dat kan zijn omdat wederpartijen of hijzelf failliet gaan, maar bijvoorbeeld ook als zij een doorstart uit faillissement willen maken.
Om u nader te informeren over de combinatie van die twee belangrijke onderwerpen, schrijven wij de Serie Huurrecht en Faillissement. In deze blog behandelen wij de doorstart na faillissement en de mogelijkheid voor de doorstarter om in de plaats te treden van de gefailleerde huurder in de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte.
Een doorstart houdt in dat de onderneming van een gefailleerde, geheel of gedeeltelijk, wordt overgenomen en voortgezet door een derde partij. Meestal gaat het om een koper die (delen van) de activa overneemt van de curator, zoals goodwill, inventaris, voorraden, intellectuele eigendomsrechten en contracten. Met een doorstart kan de (nieuwe) ondernemer rendabele bedrijfsactiviteiten voortzetten (zonder overneming van de schulden), en – als het ware – op een rijdende trein stappen.
Het komt geregeld voor dat de koper (doorstarter) daarbij ook het gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte wil continueren. Daarvoor kan hij een nieuwe huurovereenkomst sluiten met de verhuurder, maar mogelijk heeft de koper belang bij continuering van de lopende huurovereenkomst, bijvoorbeeld omdat de voorwaarden bij de lopende huurovereenkomst gunstig zijn of omdat de verhuurder geen nieuwe huurovereenkomst wil sluiten. Dit brengt ons bij de indeplaatsstelling.
Als de verhuurder er niet mee instemt dat de doorstarter de huurpositie van de huurder overneemt, kan de huurder bij de kantonrechter indeplaatsstelling vorderen. Door indeplaatsstelling wordt een nieuwe huurder in de plaats van een oude huurder gesteld in een huurovereenkomst. Hij neemt de huurpositie over. Dit wordt geregeld in artikel 7:307 BW:
1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.3. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.
2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.
3. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.
Ook in het geval van faillissement van de huurder kan indeplaatsstelling worden gevorderd. In dat geval is het de curator die, bij een overdracht van het bedrijf (de doorstart), bij de kantonrechter kan vorderen dat de doorstarter in de plaats wordt gesteld van de gefailleerde huurder.
Voor curatoren en doorstarters is dit een instrument om de continuïteit van bedrijfsvoering (op dezelfde locatie) te bewerkstelligen, ook wanneer de verhuurder daaraan geen medewerking verleent. Dat betekent echter niet dat de verhuurder daarop geen invloed kan uitoefenen.
Als de huurder failliet is, kunnen de verhuurder en de curator de huur tussentijds opzeggen met een opzegtermijn van veelal drie maanden. Zie ook onze blog De failliet huurder in de Serie Huurrecht en Faillissement. De opzegmogelijkheden voor de verhuurder zijn dus ruimer dan de normale situatie waarin zijn huurder niet failliet is.
Door de huurovereenkomst op te zeggen tegen korte termijn frustreert de verhuurder indeplaatsstelling en mogelijk daarmee ook een doorstart.
Onder omstandigheden levert opzegging door de verhuurder, of het persisteren bij die opzegging, echter misbruik van recht of strijd met de redelijkheid en billijkheid op. Daarvan is echter niet snel sprake. Het is aan de curator om een en ander te onderbouwen. De rechtspraak laat zien dat dit niet onmogelijk is, maar ook niet altijd slaagt.
Een doorstarter (en daarmee de curator) kan er belang bij hebben dat hij de onderneming kan voortzetten in de oude bedrijfsruimte (waar de gefailleerde zijn onderneming exploiteerde). Als de verhuurder daaraan geen medewerking verleent, kan de curator indeplaatsstelling vorderen. De verhuurder heeft echter een belangrijke troef: opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw. In dat geval eindigt de huurovereenkomst en heeft indeplaatsstelling nog maar weinig zin. Mogelijk dat de curator evenwel een beroep kan doen op de misbruik van recht of de redelijkheid en billijkheid. Of dat een kans van slagen heeft, hangt af van de omstandigheden van het geval.
De doorstarter doet er verstandig aan om deze onzekerheid mee te nemen in zijn afwegingen.
Bent u verhuurder en gaat uw huurder failliet? Wilt u een doorstart uit faillissement realiseren? Of hebt u vragen over andere onderwerpen waarbij huur en faillissement samenkomen? Neem dan gerust contact met ons op. Wij zijn u graag van dienst!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.