Huurder met twee koopwoningen moet sociale huurwoning verlaten

In het inmiddels veelbesproken vonnis van 27 maart 2025 van de rechtbank Amsterdam heeft de kantonrechter geoordeeld dat een huurder zijn sociale huurwoning moet ontruimen, omdat hij over twee koopwoningen beschikt en daarmee niet langer in de doelgroep voor sociale huurwoningen valt. In deze blog bespreken wij dit vonnis en belichten wij de mogelijke implicaties van deze uitspraak voor de praktijk.

Achtergrond

De huurder huurt al sinds 2014 een sociale huurwoning van Ymere in Amsterdam. In 2016, 2021 en 2024 is de huurder achtereenvolgens eigenaar geworden van drie koopwoningen. Op de eerste woning wordt pas in 2023 een hypotheekrecht gevestigd, op de andere twee woningen reeds op de dag van aankoop van de woning. De in 2024 gekochte woning wordt binnen zes maanden na aankoop verkocht met een winst van ruim € 37.000. Ymere heeft de sociale huurovereenkomst in juni 2024 opgezegd, omdat zij de huurwoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De huurder heeft niet met die opzegging ingestemd, zodat Ymere de zaak aan de kantonrechter moet voorleggen.

Het oordeel

In de procedure moet de kantonrechter beoordelen of hij de huurovereenkomst voor een sociale huurwoning op vordering van Ymere kan beëindigen op grond van dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 sub c BW), omdat de huurder twee koopwoningen in eigendom heeft. De kantonrechter toetst daarbij de volgende criteria:

Eigen gebruik – is er wel sprake van eigen gebruik als Ymere de woning niet zelf zal gebruiken, maar deze opnieuw wenst te verhuren aan iemand uit zijn doelgroep?

Uit vaste rechtspraak volgt dat met eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf wordt bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van de verhuurder wordt gediend. Volgens haar statutaire doelstelling is Ymere verplicht om woningen te verhuren aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. De huidige huurder behoort niet meer tot deze doelgroep, omdat hij over eigen koopwoningen beschikt. Daarmee is volgens de kantonrechter voldoende ruimte voor een beroep op eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik – heeft Ymere de woning dringend nodig?

De kantonrechter overweegt dat de wachtlijst voor het verkrijgen van een sociale huurwoning in middels 13 jaar bedraagt. Om de beschikbare sociale huurwoningen goed te kunnen verdelen, heeft Ymere daarom dringend belang bij het beëindigen van een huurovereenkomst met een huurder die ook een eigen koopwoning heeft. De woning komt dan vrij voor mensen op de wachtlijst zonder eigen woning.

Passende woonruimte – kan de huurder andere passende woonruimte verkrijgen?

De kantonrechter concludeert dat passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is, omdat hij in één van zijn twee koopwoningen zou kunnen wonen. De huurder had nog betoogd dat de woningen voor onbepaalde tijd verhuurd zouden zijn en dat hij de lasten van de woningen niet zou kunnen betalen, maar deze verweren zijn onvoldoende onderbouwd en worden gepasseerd. De kantonrechter merkt in dit kader nog op dat de huurder in relatie tot de huurders van zijn koopwoningen mogelijk zelf een beroep op dringend eigen gebruik toekomt en dat ook een woonruimte met hogere lasten passend zou kunnen zijn.

De kantonrechter wijst de vordering van Ymere toe en beëindigt de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Omdat de huurder mogelijk een huurovereenkomst met zijn eigen huurder nog dient af te wikkelen, krijgt hij van de kantonrechter een termijn van vijf maanden om de sociale huurwoning te ontruimen.

Gevolgen voor de praktijk

In deze procedure heeft Ymere naar voren gebracht dat zij nog circa 1.000 huurders heeft met een koopwoning, voor wie mogelijk hetzelfde zou kunnen gelden. Mogelijk dat Ymere en andere woningcorporaties deze uitspraak zullen aangrijpen om meer van deze huurovereenkomsten te beëindigen, zodat plaats kan worden gemaakt voor mensen uit de doelgroep die al jaren wachten op een woning. Daarbij zal iedere zaak op de relevante feiten en omstandigheden moeten worden beoordeeld, waarbij de uitkomst naar gelang de situatie mogelijk anders zal uitvallen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de woning op naam van de partner of een B.V. van de huurder staat, of de situatie waarin de huurder wél deugdelijk kan onderbouwen dat de koopwoning niet voor eigen gebruik beschikbaar is (of kan komen) of dat de huurder de maandelijkse lasten niet zelf zou kunnen dragen. De praktijk zal het uitwijzen.