Veranderingen huurrecht woonruimte op komst?
Op 15 juli 2025 ging de internetconsultatie open voor het besluit Aanpassingen regelgeving verhuur. De voorgestelde wijzigingen raken de in juli 2024 ingevoerde Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten. In deze blog wordt de kern van de voorgestelde maatregelen, de juridische onderbouwing en de mogelijke gevolgen voor de praktijk besproken.
De context achter de maatregelen
Sinds 1 juli 2024 zijn de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Zoals eerder beschreven in onze blogs leidde dit tot toevoeging van een gereguleerde middenhuur, aanpassingen in in het woningswaarderingsstelsel (WWS) en werden huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm. Met andere woorden: strengere regulering en meer zekerheid voor huurders.
Deze recente huurregelgeving heeft mede tot gevolg gehad dat particuliere verhuurders bij de wisseling van huurder steeds vaker kozen voor verkoop van de woning in plaats van herverhuur (uitponden). Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat dat het aantal woningverkopen door investeerders is gestegen van ruim 30.000 in 2023 naar meer dan 50.000 in 2024. In 2024 verdwenen er ruim 29.000 huurwoningen uit de markt.
De minister probeert met vier hoofdmaatregelen een aantal knelpunten voor particuliere verhuurders te verlichten. De wijzigingen in het besluit aanpassingen regelgeving verhuur richten zich op woningen met een hoge WOZ-waarde, kleine rijksmonumenten, appartementen zonder buitenruimte en contracten met studenten. Ik licht de vier maatregelen nader toe.
1. WOZ-prijsopslag bij toepassing WOZ-cap
De WOZ-cap beperkt het effect van een hoge WOZ-waarde op de puntentelling van een woning. Als de WOZ-component meer dan 33% van het puntentotaal uitmaakt, wordt de woning automatisch teruggebracht naar 186 WWS-punten. Dit heeft tot gevolg dat de woning gereguleerd is.
Het ontwerpbesluit introduceert een prijsopslag voor deze gevallen. Het verschil in maximale huurprijs tussen de oorspronkelijke puntentelling (zonder WOZ-cap) en de 186-puntenwaarde mag dan als extra toeslag worden gerekend. Zo blijft de woning formeel gereguleerd, maar krijgt de verhuurder wél een marktconformere huurprijs.
Deze maatregel zal vooral huurwoningen treffen in steden waar de WOZ-waarden hoog zijn, zoals Amsterdam of Utrecht. Volgens de nota van toelichting zou deze maatregel voor zo’n 25.000 particuliere huurwoningen tot €100 extra huur per maand kunnen opleveren.
2. Schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte
In het huidige WWS worden woningen zonder enige buitenruimte (privé of gedeeld) met vijf strafpunten belast. Die aftrek vervalt met het nieuwe besluit.
Dit zou tot gevolg hebben dat de maximale huurprijs voor appartementen zonder balkon of tuin met ongeveer €33 per maand stijgt. Dit is vooral van belang voor woningen in bestaande bouw in steden, welke vaak in handen van particuliere beleggers zijn, waar buitenruimte simpelweg ontbreekt.
Toch schuurt deze wijziging. Buitenruimte wordt als een woonkwaliteitselement beschouwd. Een woning zonder balkon wordt straks net zo gewaardeerd als die mét, zolang ze aan de binnenkant vergelijkbaar zijn. Dat doet afbreuk aan het idee dat het puntensysteem objectief de woonkwaliteit weerspiegelt.
3. Hogere waardering voor kleine rijksmonumenten
Voor kleine rijksmonumenten tot 40 m² introduceert het voorstel een gunstigere WOZ-berekening binnen het puntenstelsel. De WOZ-waarde wordt dan gedeeld door een lager rekenbedrag (€210 i.p.v. €242), wat neerkomt op circa 13% meer punten uit WOZ.
Voor de inwerkingtreding van Wet betaalbare huur werden kleine rijksmonumenten opgewaardeerd met 50 punten. Dit is komen te vervallen en vervangen door een 35% huurprijsopslag, zoals genoemd in artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte. Met deze wijziging wordt geprobeerd om de bijzondere gewildheid en de karakteristieke kwaliteit van een klein rijksmonument beter tot uitdrukking te brengen in de huurprijs. De wijziging heeft tot gevolg dat de maximale huurprijs tot €70 per maand kan stijgen.
Daar staat tegenover dat er opnieuw een uitzondering wordt gemaakt op het WWS-systeem. De vraag is of het WWS, dat ooit bedoeld was als om woningen uniform en objectief te beoordelen, met zoveel maatwerk goed uitvoerbaar blijft.
4. Tijdelijke huurcontracten voor alle studenten
Op dit moment mogen tijdelijke huurcontracten voor studenten alleen worden gesloten met studenten van buiten de gemeente of het buitenland. Dit volgt uit artikel 1 a van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst .
Deze bepaling blijkt in de praktijk lastig toepasbaar. De nieuwe maatregel stelt voor om alle studenten als uitzonderingsgroep aan te merken.
Deze wijziging biedt verhuurders van studentenwoningen meer flexibiliteit, bijvoorbeeld om kamers tijdelijk te verhuren of een woning na afloop van de studieperiode te verkopen of zelf in gebruik te nemen. Tegelijkertijd wordt een knelpunt opgelost dat bij de toepassing van tijdelijke huurcontracten structureel tot vragen leidde.
Een principiële koerswijziging?
Waar de nieuwe huurwetgeving in 2024 voornamelijk gericht was op bescherming van de huurders, wordt met het besluit aanpassingen regelgeving verhuur geprobeerd om verhuurders weer aan boord te houden. Dat is logisch, want een goede huurmarkt vereist beschikbaarheid én betaalbaarheid. Maar er valt te betwijfelen of deze vier maatregelen de problemen van particuliere verhuurders daadwerkelijk zullen oplossen. De financiële impact lijkt beperkt, en over verlichting van fiscale druk of duurzaamheidsverplichtingen wordt niet gesproken.
Het voorstel is open voor consultatie tot 25 augustus 2025. U kunt ook reageren. Daarna volgt beoordeling, aanpassing en parlementaire behandeling. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2026.
Anouk van Rijn is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.