Praktijkgebieden: Energietransitie, Huurrecht
Het gerechtshof Den Haag oordeelde op 2 september 2025 in een geschil tussen Aldi Vastgoed B.V. (Aldi) en ASR Dutch Prime Retail Custodian B.V. (ASR) over de kosten van tijdelijke stroomvoorzieningen (ECLI:NL:GHDHA:2025:1773). Centraal stond de vraag wie moest betalen voor de extra energiekosten en de dieselgeneratoren die nodig waren omdat de definitieve stroomaansluiting nog niet gereed was: huurder of verhuurder?
De Aldi sloot een huurovereenkomst voor een casco-winkelruimte. In de huurovereenkomst is opgenomen dat de in het programma van eisen genoemde voorzieningen “door en voor rekeningen risico van huurder geschiedt“.
Het bestaande elektriciteitsnet had onvoldoende capaciteit, waardoor ASR voor Aldi een zwaardere stroomaansluiting aanvroeg. De netbeheerder kon die echter niet op tijd leveren. Om de geplande opening van de supermarkt toch doorgang te laten vinden, schakelde ASR dieselgeneratoren in als tijdelijke oplossing. Aldi gebruikte deze generatoren de eerste vijf maanden van de exploitatie. De EUR 25.000 aan extra energiekosten wilde Aldi bij ASR in rekening brengen.
ASR dacht daar anders over en vorderde op haar beurt ruim EUR 50.000 van Aldi, voor de aansluitkosten van de zwaardere stroomvoorziening en de huur van de dieselgeneratoren. De kantonrechter stelde ASR in het gelijk met de reden dat Aldi de winkelruimte casco had gehuurd en partijen volgens de kantonrechter hadden afgesproken dat alle voorzieningen voor rekening van de huurder kwamen. Aldi liet het er niet bij zitten en ging in hoger beroep.
Het gerechtshof in Den Haag komt tot een ander oordeel dan de kantonrechter. Volgens het hof is een elektriciteitsaansluiting een nutsvoorziening en volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst vallen “nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt” onder het begrip “casco” zoals vermeld in de huurovereenkomst. Aangezien het voor ASR duidelijk was dat Aldi een supermarkt in het gehuurde ging exploiteren, kon zij er in beginsel rekening mee houden dat de in het gehuurde aanwezige nutsvoorziening ook voor dat doel geschikt zou moeten zijn. Dat betekent dat ASR als verhuurder verantwoordelijk was voor de aanleg van de stroomaansluiting en dus ook de kosten daarvan moest dragen.
Uit de gang van zaken leidt het hof af dat ASR dat destijds zelf ook zo zag. ASR had immers zelf de aansluiting aangevraagd en betaald, en daarnaast de dieselgeneratoren gehuurd. ASR heeft daar nimmer enig voorbehoud gemaakt. Pas achteraf heeft ASR laten weten dat dit allemaal onverplicht was en dat ASR haar opstelling zou heroverwegen als Aldi een juridische procedure zou beginnen om de extra energiekosten vergoed te krijgen. Volgens het hof is deze koerswijziging niet te rijmen met de mededelingen en het feitelijk handelen van ASR tot dat moment. Uit het feitelijk handelen van ASR voor en na de oplevering leidt het hof af dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst en daarna over en weer hebben bedoeld en mochten begrijpen dat zwaardere aansluiting een verplichting was van ASR.
Het hof oordeelt dat ASR ook de kosten van de dieselgeneratoren en de extra energiekosten moet vergoeden. Het ontbreken van de zwaardere elektriciteitsaansluiting kwalificeert als een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW: een omstandigheid die het huurgenot belemmert en die niet aan de huurder is toe te rekenen. Voor het beoogd gebruik als supermarkt was immers een zwaardere aansluiting nodig. Op grond van artikel 7:208 BW is de verhuurder dan aansprakelijk voor de schade die daaruit voortvloeit.
Aldi krijgt daarmee in hoger beroep op alle punten gelijk.
Deze zaak laat zien dat vertragingen bij de levering van stroomaansluitingen, mede door de energietransitie, tot grote praktische en financiële problemen kunnen leiden. Juist daarom is het belangrijk dat verhuurders en huurders duidelijke afspraken maken over de oplevering en beschikbaarheid van nutsvoorzieningen.
Heeft u vragen over dit arrest of over uw rechten en verplichtingen bij de huur van bedrijfsruimte?Neem gerust contact met ons op voor juridisch advies over uw huurovereenkomst.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.