In een recente uitspraak van 21 augustus 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:3416) oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de ‘Afdeling’) dat het gehanteerde boeteregime van de gemeente Amsterdam bij de overtreding van de voorwaarden van vakantieverhuur van woningen hanteert niet evenredig is. De boetetabel behorende bij de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam heeft de Afdeling daarom in zoverre onverbindend verklaard.
Overigens is dit niet de eerste keer dat de Afdeling heeft ingegrepen in boetebeleid van de gemeente Amsterdam inzake vakantieverhuur. Eerder schreven wij al een blog over een aantal uitspraken van de Afdeling in 2020 waarin – kort samengevat – werd geoordeeld dat het Amsterdamse boetebeleid geen ruimte bood voor differentiatie waardoor altijd standaard de maximale boete werd opgelegd. Naar aanleiding daarvan ging de gemeenteraad Amsterdam over tot de opname van nieuw boetebeleid in haar Huisvestingsverordening. Daar informeerde wij u over met onze blogs in 2021 en 2022.
Sinds enkele jaren voert de gemeente Amsterdam streng beleid tegen het verhuur van woningen aan toeristen. Aanleiding voor het strenge beleid is de aanhoudende overlast als gevolg van de toename aan toeristen in Amsterdam. Daarnaast droeg de ongecontroleerde vakantieverhuur op onwenselijke wijze bij aan de stijgende huizenprijzen.
Op basis van de huidige Huisvestingsverordening Amsterdam is het verboden om voor meer dan dertig nachten een woonruimte in gebruik te geven voor vakantieverhuur. Bij vakantieverhuur mag bovendien slechts aan een maximum van vier personen onderdak worden geboden.
Voor zover niet aan de voorschriften inzake vakantieverhuur wordt gehouden, bestaat er op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam de bevoegdheid om boetes op te leggen, waarbij een (boete)plafond van € 21.750,- wordt gehanteerd.
In de zaak die bij de Afdeling voorlag was appellante beboet vanwege het feit dat zij haar woning had verhuurd aan vijf toeristen in plaats van het maximum van vier. Deze overtreding leidde ertoe dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam appellante conform haar boeteregime een boete van € 11.600,- had opgelegd.
In het beroep van appellante zag de rechtbank aanleiding om het boetebedrag te matigen met 25% tot een naar haar oordeel passend en evenredig bedrag van € 8.700,-. Hiertoe overwoog de rechtbank dat sprake is van overschrijding van één persoon en er geen klachten zijn binnengekomen, zodat de gevolgen van de overtreding in deze zaak minder verstrekkend zijn voor het leefbaar houden van de stad, dan de gevolgen van bijvoorbeeld vakantieverhuur aan vijf (of meer) personen waarbij wel een klacht van overlast is binnengekomen. De appellante kon zich desalniettemin niet verenigen in de uitspraak van de rechtbank en besloot daarop hoger beroep in te stellen bij de Afdeling.
De Afdeling gaat uiteindelijk mee in het betoog van appellante en oordeelt dat ook de boete van € 8.700,- te hoog is. Volgens de Afdeling heeft de gemeenteraad haar boetebeleid onvoldoende gedifferentieerd door alleen onderscheid te maken naar type overtreding en niet bijvoorbeeld ook onderscheid te maken tussen woningonttrekking met en zonder bedrijfsmatig karakter, of differentiatie te maken in de omvang de specifieke overtreding of bij recidive.
De noodzaak om die differentiatie wel te maken, klemt volgens de Afdeling te meer aangezien het algemene niveau van de boetes in Amsterdam hoog is.
Doordat na te laten is het gevolg daarvan dat burgers die soms onbewust of per ongeluk, of slechts een enkele maal een regel overtreden, steeds direct worden geconfronteerd met een hoge boete, die hen in ernstige financiële problemen kan brengen, terwijl de ernst en omvang van de overtreding die hoge boete niet steeds rechtvaardigt.
De Afdeling verklaart om die reden dan ook de door de gemeente Amsterdam gehanteerde boetetabel onverbindend en stelt de boete voor appellante – aangezien zij immers wel in strijd heeft gehandeld met één van de voorwaarden voor vakantieverhuur – vast op een boete van € 2.900,- zijnde 25% van het oorspronkelijke boetebedrag.
Doordat de Afdeling het boetebeleid van de gemeente Amsterdam inzake vakantieverhuur onverbindend heeft verklaard, zal de gemeenteraad genoodzaakt zijn om haar boetebeleid in de Huisvestingsverordening Amsterdam daarop aan te passen.
De recente uitspraak van de Afdeling toont aan dat het boetebeleid van de gemeente Amsterdam inzake het vakantieverhuur nog steeds niet waterdicht is. Het instellen van bezwaar en/of beroep tegen opgelegde boetes ter zake van vakantieverhuur kan dus tot aanzienlijke verlaging van de opgelegde boete(s) leiden.
Mocht u vragen hebben omtrent het boetebeleid inzake vakantieverhuur, voel u dan vrij contact met ons daarover op te nemen.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.