Praktijkgebieden: Huurrecht
De huuropzegging door verhuurder van een zogenoemde 290 bedrijfsruimte (voor kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of voor een ambachtsbedrijf) kan alleen bij toewijzing van de vordering daartoe door de rechter. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van deze vordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten conform artikel 7:297 BW.
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 16 augustus d2022 in een dergelijk geval geoordeeld over verhuiskosten van een horeca-ondernemer van wie de verhuurder de huur van het hof mocht opzeggen. Na in een tussenarrest de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst te hebben toegewezen heeft het hof de huurder in de gelegenheid gesteld om zo concreet mogelijk inzicht te verschaffen in de door haar daadwerkelijk te maken verhuis- en inrichtingskosten om haar horecaonderneming elders voort te zetten en om aan te geven welke tegemoetkoming in die kosten zij van de verhuurder verlangt.
De huurder heeft deze mogelijkheid aangegrepen en heeft in de akte na het tussenvonnis zeer uitgebreid haar kosten toegelicht en onderbouwd. Daarin vermeldt zij dat zij inmiddels andere bedrijfsruimte heeft gehuurd en dat de exploitatie op die locatie start per 1 april 2022. In haar akte en de daarbij gevoegde producties heeft zij een gespecificeerde opgave gedaan van alle verhuis- en inrichtingskosten die volgens haar gemoeid zijn geweest met de start van de exploitatie van haar onderneming op dat nieuwe adres, onder overlegging van facturen. De huurder vordert een tegemoetkoming van 50% van verhuurder in die kosten, neerkomend op een bedrag van ongeveer€ 42.000.
De verhuurder stelt dat huurder niet haar horeca-onderneming heeft verhuisd maar dat zij op het nieuwe adres een nieuwe horeca-onderneming is gestart en dat artikel 7:297 BW niet voor die kosten is bedoeld. De verhuurder stelt zich op dat standpunt omdat de huurder voordat de huurovereenkomst is geëindigd (maar nadat de beëindiging ervan aan huurder bekend was gemaakt) al haar intrek in het nieuwe pand heeft genomen en dus tijdelijk op twee locaties de onderneming heeft gedreven. Het hof gaat daar niet in mee, de huurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het nieuwe pand heeft gehuurd om dezelfde onderneming daar voort te zetten. Dat zij tijdelijk op twee locaties heeft gehuurd doet daar niet aan af. Zij had er immers belang bij om vanwege dubbele huurkosten nog langer omzet te behalen uit het gehuurde. De huurder heeft dan ook recht op een vergoeding van de verhuiskosten voor de verhuizing van haar onderneming naar dit andere adres.
Ook is de verhuurder van mening dat de huurder onterecht de kosten inclusief btw vordert. Omdat het hof ervan uit gaat dat de huurder recht heeft op aftrek van btw wordt er door het hof wel uitgegaan van de kosten exclusief btw bij bepaling van de door verhuurder verschuldigde vergoeding.
Huurder voert ook de kosten op die gemoeid zijn met het tijdelijk exploiteren op twee locaties. Deze kosten worden door het hof echter niet meegenomen bij de berekening van de vergoeding. Huurder heeft niet aangetoond dat zij met verhuurder een eerdere beëindiging van de huurovereenkomst te bedingen toen zij haar nieuwe pand kon huren. Zij heeft hierdoor niet schadebeperkend gehandeld en de kosten hiervoor dienen voor haar eigen rekening te komen.
Uiteindelijk heeft het hof in deze zaak geoordeeld dat de vergoeding van de verhuiskosten naar redelijkheid moet neerkomen op € 20.000, ongeveer 50% van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten volgens het hof. De conclusie die hieruit volgt is dat het voor de huurder van groot belang is de gevorderde verhuiskosten goed te onderbouwen met bijbehorende facturen maar ook dat de huurder schadebeperkend moet handelen. Voor verhuurders is het goed om in het achterhoofd te houden dat de toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, een veroordeling tot vergoeding van de verhuiskosten als gevolg kan hebben.
Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.