Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Bouwrecht

De juridische aspecten rond funderingsherstel

De drassige Nederlandse bodem is al eeuwen een bron van zorg voor huizenbouwers en bewoners. Zo ook in Amsterdam, de stad gebouwd in een rivierdelta, op dijken, eilanden en polders. Onder nagenoeg ieder Amsterdams pand staan palen van minimaal 13 meter lang, zodat het gewicht van het pand steunt op de eerste harde grondlaag onder de stad, de zandlaag. Deze funderingspalen, die de constructie van het pand dragen, zijn de basis van het pand. Schade aan de fundering kan dan ook grote gevolgen hebben.

Het herstellen van een fundering is een kostbare zaak. Regelmatig ontstaan er dan ook discussies over de noodzaak van het uitvoeren van funderingsherstel, over de verdeling van de kosten voor het funderingsherstel of schade die is ontstaan door funderings- of andere bouwwerkzaamheden in een naastgelegen pand.

Wieringa Advocaten staat al decennia woningeigenaren, projectontwikkelaars en aannemers bij in de meest uiteenlopende geschillen over funderingen. In dit artikel licht ik een aantal veelbesproken onderwerpen toe. Neem vrijblijvend contact met mij op om uw zaak te bespreken.

Wat kost funderingsherstel?

De kosten voor funderingsherstel van een gemiddelde woning beginnen bij € 50.000,- en kunnen oplopen tot circa € 250.000. Houd er rekening mee dat voor het herstel van de fundering doorgaans de gehele verdieping op de begane grond moet worden gesloopt en opnieuw moet worden opgebouwd (inclusief keuken, badkamer, etc.).

Wie voldoet de kosten voor funderingsherstel?

De eigenaar van de fundering is verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van de fundering. In grote steden zijn dit doorgaans de appartementseigenaren, verenigd in een VvE.

Anders wordt het indien er zich niet alleen meerdere appartementen in het pand bevinden, maar het pand haar fundering ook deelt met het pand ernaast. Het is niet ongebruikelijk dat de buitenmuren van twee naastgelegen panden gezamenlijk op dezelfde fundering rusten, welke fundering dan mandelig is (gemeenschappelijk eigendom). Ook komt het voor dat hele bouwblokken één fundering delen. Als de fundering mandelig is, dienen beide eigenaren volgens artikel 5:65 BW mee te betalen aan funderingsherstel.

Indien er geen overeenstemming over het herstel of de kostenverdeling kan worden bereikt, dan bestaat er de mogelijkheid om de rechter te verzoeken om een machtiging te geven voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Vaak is dan wel vereist dat wordt aangetoond dat het beoogde funderingsherstel noodzakelijk is.

Wanneer er overigens door toedoen van een ander schade is ontstaan aan de fundering of het pand zelf, bijvoorbeeld door bouwwerkzaamheden, dan komt de schade voor rekening van de veroorzaker.

Schade door funderingsherstel of bouwwerkzaamheden buren

Door (funderings)werkzaamheden kan er schade aan omliggende panden ontstaan. Denk aan relatief kleine schades zoals kapot voegwerk, tot grote schadeposten als gevolg van het scheefzakken van een pand. Om de schade op de veroorzaker te verhalen, dient de benadeelde niet alleen te onderbouwen waaruit zijn/haar schade bestaat, maar ook dat deze schade direct verband houdt met de uitgevoerde bouwwerkzaamheden.

Als er in een buurt bouwwerkzaamheden plaatsvinden, wordt schade aan een ander pand namelijk al snel gelinkt aan de bouwwerkzaamheden. Schade kan echter verschillende oorzaken hebben. Zo zijn er voorbeelden van schades die niet werden veroorzaakt door naburige bouwwerkzaamheden, maar door de trillingen van langsrijdende trams en vrachtwagens. Daarom dient het causaal verband tussen de schade en de werkzaamheden goed te worden onderbouwd. Opdrachtgevers doen er om deze reden goed aan om een vooropname uit te voeren in omliggende panden. Wordt er vervolgens een schade gemeld, dan kan eenvoudig worden bezien of die al bestond of is veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden.

Toestemming voor funderingsherstel

Indien een woning geheel op een eigen fundering rust, hoeft de eigenaar geen toestemming van anderen te vragen voor het vernieuwen ervan (gemeentelijke vergunningen daargelaten).

Dit wordt anders indien er zich meerdere appartementen in één pand bevinden, zoals in grote steden vaak het geval is. In dat geval worden de gemeenschappelijke delen van het pand (bijvoorbeeld het dak, de gevels en de fundering) beheerd door de appartementseigenaren gezamenlijk, verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE). Indien één van de VvE leden wenst over te gaan tot het hertstel van de fundering (bijvoorbeeld vanwege voorgenomen renovatiewerkzaamheden of het splitsen van een appartement), dan dient hij/zij dit aan de rest van de VvE voor te leggen.

Mocht de VvE weigeren om haar toestemming voor funderingsherstel te verlenen, dan kan de kantonrechter om vervangende machtiging worden verzocht. De kantonrechter zal deze vervangende machtiging verlenen indien - kort samengevat - de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De andere partij kan hiertegen verweer voeren, bijvoorbeeld door te stellen dat de herstelwerkzaamheden niet noodzakelijk zijn. Andersom is het ook mogelijk dat de VvE vóór het funderingsherstel heeft gestemd, maar een appartementseigenaar zich niet in dat besluit kan vinden. Ook die eigenaar kan de kantonrechter vragen het VvE besluit te vernietigen, hetgeen hij wel binnen een maand dient te doen.

Toestemming herstel mandelige fundering

Aangezien een mandelige fundering gemeenschappelijk eigendom is, hebben beide eigenaren (in grote steden vaak de naburige VvE’s) zeggenschap over de fundering. Indien de ene VvE aan de fundering wil werken, heeft zij daarvoor dus toestemming nodig van de andere VvE. Mocht een VvE weigeren om haar toestemming te verlenen, dan kan de rechter om vervangende machtiging worden verzocht.

Funderingsherstel zonder toestemming buren

Om te werken aan een mandelige fundering is zoals hierboven aangegeven toestemming van de andere eigenaar nodig. Het verrichten van werkzaamheden aan een mandelige fundering zonder dat daarvoor toestemming is verkregen, is bij voorbaat onrechtmatig en leidt (eerder) tot een schadevergoedingsplicht. Mocht de VvE weigeren om haar toestemming voor funderingsherstel te verlenen, dan kan de rechter om een vervangende machtiging worden verzocht.

Juridisch advies funderingen

Geschillen omtrent funderingen kunnen kostbare gevolgen hebben. Het is derhalve verstandig om in een vroeg stadium een expert bij uw probleem te betrekken. Wieringa Advocaten heeft tientallen jaren ervaring met het adviseren en procederen over funderingskwesties. Daarnaast beschikken wij over een waardevol netwerk aan deskundigen, bouwadviseurs en constructeurs.

Heeft u vragen? Neem vrijblijvend contact met mij op.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten