Praktijkgebieden: Bouwrecht
De drassige Nederlandse bodem is al eeuwen een bron van zorg voor huizenbouwers en bewoners. Zo ook in Amsterdam, de stad gebouwd in een rivierdelta, op dijken, eilanden en polders. Onder nagenoeg ieder Amsterdams pand staan palen van minimaal 13 meter lang, zodat het gewicht van het pand steunt op de eerste harde grondlaag onder de stad, de zandlaag. Deze funderingspalen, die de constructie van het pand dragen, zijn de basis van het pand. Schade aan de fundering kan dan ook grote gevolgen hebben.
Het herstellen van een fundering is een kostbare zaak. Regelmatig ontstaan er dan ook discussies over de noodzaak van het uitvoeren van funderingsherstel, over de verdeling van de kosten voor het funderingsherstel of schade die is ontstaan door funderings- of andere bouwwerkzaamheden in een naastgelegen pand.
Wieringa Advocaten staat al decennia woningeigenaren, projectontwikkelaars en aannemers bij in de meest uiteenlopende geschillen over funderingen. In dit artikel licht ik een aantal veelbesproken onderwerpen toe. Neem vrijblijvend contact met mij op om uw zaak te bespreken.
De kosten voor funderingsherstel van een gemiddelde woning beginnen bij € 50.000,- en kunnen oplopen tot circa € 250.000. Houd er rekening mee dat voor het herstel van de fundering doorgaans de gehele verdieping op de begane grond moet worden gesloopt en opnieuw moet worden opgebouwd (inclusief keuken, badkamer, etc.).
De eigenaar van de fundering is verantwoordelijk voor de staat en het onderhoud van de fundering. In grote steden zijn dit doorgaans de appartementseigenaren, verenigd in een VvE.
Anders wordt het indien er zich niet alleen meerdere appartementen in het pand bevinden, maar het pand haar fundering ook deelt met het pand ernaast. Het is niet ongebruikelijk dat de buitenmuren van twee naastgelegen panden gezamenlijk op dezelfde fundering rusten, welke fundering dan mandelig is (gemeenschappelijk eigendom). Ook komt het voor dat hele bouwblokken één fundering delen. Als de fundering mandelig is, dienen beide eigenaren volgens artikel 5:65 BW mee te betalen aan funderingsherstel.
Indien er geen overeenstemming over het herstel of de kostenverdeling kan worden bereikt, dan bestaat er de mogelijkheid om de rechter te verzoeken om een machtiging te geven voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden. Vaak is dan wel vereist dat wordt aangetoond dat het beoogde funderingsherstel noodzakelijk is.
Wanneer er overigens door toedoen van een ander schade is ontstaan aan de fundering of het pand zelf, bijvoorbeeld door bouwwerkzaamheden, dan komt de schade voor rekening van de veroorzaker.
Door (funderings)werkzaamheden kan er schade aan omliggende panden ontstaan. Denk aan relatief kleine schades zoals kapot voegwerk, tot grote schadeposten als gevolg van het scheefzakken van een pand. Om de schade op de veroorzaker te verhalen, dient de benadeelde niet alleen te onderbouwen waaruit zijn/haar schade bestaat, maar ook dat deze schade direct verband houdt met de uitgevoerde bouwwerkzaamheden.
Als er in een buurt bouwwerkzaamheden plaatsvinden, wordt schade aan een ander pand namelijk al snel gelinkt aan de bouwwerkzaamheden. Schade kan echter verschillende oorzaken hebben. Zo zijn er voorbeelden van schades die niet werden veroorzaakt door naburige bouwwerkzaamheden, maar door de trillingen van langsrijdende trams en vrachtwagens. Daarom dient het causaal verband tussen de schade en de werkzaamheden goed te worden onderbouwd. Opdrachtgevers doen er om deze reden goed aan om een vooropname uit te voeren in omliggende panden. Wordt er vervolgens een schade gemeld, dan kan eenvoudig worden bezien of die al bestond of is veroorzaakt door de bouwwerkzaamheden.
Indien een woning geheel op een eigen fundering rust, hoeft de eigenaar geen toestemming van anderen te vragen voor het vernieuwen ervan (gemeentelijke vergunningen daargelaten).
Dit wordt anders indien er zich meerdere appartementen in één pand bevinden, zoals in grote steden vaak het geval is. In dat geval worden de gemeenschappelijke delen van het pand (bijvoorbeeld het dak, de gevels en de fundering) beheerd door de appartementseigenaren gezamenlijk, verenigd in een Vereniging van Eigenaren (VvE). Indien één van de VvE leden wenst over te gaan tot het hertstel van de fundering (bijvoorbeeld vanwege voorgenomen renovatiewerkzaamheden of het splitsen van een appartement), dan dient hij/zij dit aan de rest van de VvE voor te leggen.
Mocht de VvE weigeren om haar toestemming voor funderingsherstel te verlenen, dan kan de kantonrechter om vervangende machtiging worden verzocht. De kantonrechter zal deze vervangende machtiging verlenen indien – kort samengevat – de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. De andere partij kan hiertegen verweer voeren, bijvoorbeeld door te stellen dat de herstelwerkzaamheden niet noodzakelijk zijn. Andersom is het ook mogelijk dat de VvE vóór het funderingsherstel heeft gestemd, maar een appartementseigenaar zich niet in dat besluit kan vinden. Ook die eigenaar kan de kantonrechter vragen het VvE besluit te vernietigen, hetgeen hij wel binnen een maand dient te doen.
Aangezien een mandelige fundering gemeenschappelijk eigendom is, hebben beide eigenaren (in grote steden vaak de naburige VvE’s) zeggenschap over de fundering. Indien de ene VvE aan de fundering wil werken, heeft zij daarvoor dus toestemming nodig van de andere VvE. Mocht een VvE weigeren om haar toestemming te verlenen, dan kan de rechter om vervangende machtiging worden verzocht.
Om te werken aan een mandelige fundering is zoals hierboven aangegeven toestemming van de andere eigenaar nodig. Het verrichten van werkzaamheden aan een mandelige fundering zonder dat daarvoor toestemming is verkregen, is bij voorbaat onrechtmatig en leidt (eerder) tot een schadevergoedingsplicht. Mocht de VvE weigeren om haar toestemming voor funderingsherstel te verlenen, dan kan de rechter om een vervangende machtiging worden verzocht.
Geschillen omtrent funderingen kunnen kostbare gevolgen hebben. Het is derhalve verstandig om in een vroeg stadium een expert bij uw probleem te betrekken. Wieringa Advocaten heeft tientallen jaren ervaring met het adviseren en procederen over funderingskwesties. Daarnaast beschikken wij over een waardevol netwerk aan deskundigen, bouwadviseurs en constructeurs.
Heeft u vragen? Neem vrijblijvend contact met mij op.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.