Praktijkgebieden: Bestuursrecht
In de gemeente Nijmegen geldt een vergunningplicht voor het verhuren van kamers in woningen (artikel 12 en 13 Huisvestingsverordening gemeente Nijmegen 2020). Deze vergunningplicht had twee doelen. Allereerst werd beoogd om een tekort aan woningen te voorkomen, als een woning in kamers wordt verhuurd wordt deze immers aan de woningvoorraad onttrokken. Ook wilde de gemeente de leefbaarheid van sommige wijken verbeteren door met deze vergunningplicht de kamerverhuur te reguleren.
Dit was in de Huisvestingsverordening geregeld door de vergunningplicht te laten gelden voor kamerverhuur van alle zelfstandige woningen in Nijmegen die een WOZ-waarde hadden die niet hoger zou zijn dan de Nationale Hypotheek Garantiekostengrens (NHG-grens, in 2021 ligt deze grens op € 325.000,-). Ook gold deze vergunningplicht voor zelfstandige woningen gelegen in een wijk zoals aangewezen in bijlage 6 bij de verordening. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft zich recentelijk uitgelaten over de rechtmatigheid hiervan (ECLI:NL:RVS:2021:1336).
Oordeel ABRvS: leefbaarheid geen doel van de Huisvestingswet
De ABRvS beoordeelt de rechtmatigheid van de regeling uit de Huisvestingsverordening aan de hand van het doel van de Huisvestingswet. Een vergunningplicht voor kamerverhuur in het leven roepen is op grond van de Huisvestingswet alleen toegestaan om woningtekorten tegen te gaan.
De ABRvS oordeelt dat de gemeente middels een rapport voldoende heeft aangetoond dat de vergunningplicht voor kamerverhuur nodig is om een tekort aan goedkopere woningen in de gemeente Nijmegen tegen te gaan (woningen tot €290.000,-). De vergunningplicht ten aanzien van de duurdere woningen was in het leven geroepen om de leefbaarheid van deze wijken te beschermen. Omdat leefbaarheid geen doel op zichzelf van de vergunningsplicht uit de Huisvestingswet is, is de vergunningplicht niet toegestaan voor de duurdere woningen. De vergunningplicht voor dit type woning is dus met het verkeerde doel in het leven geroepen. Als de vergunningplicht eenmaal geldt, mag leefbaarheid wel een rol spelen bij de afweging voor vergunningverlening, aldus de ABRvS.
Let op onderbouwing bescherming woningvoorraad
Uit de uitspraak van de ABRvS volgt dus dat gemeenten die een vergunningplicht voor kamerverhuur hanteren, goed moeten onderbouwen of deze vergunningplicht als doel heeft de woningvoorraad te beschermen. In de gemeente Nijmegen geldt op dit moment nog steeds een vergunningplicht voor kamerverhuur van goedkopere woningen. Voor de kamerverhuur van duurdere woningen hoeven eigenaren als gevolg van de uitspraak van de ABRvS geen vergunning aan te vragen.
Heeft u vragen over de huisvestingsverordening in uw gemeente? Neem gerust vrijblijvend contact op: beekman@wieringa.nl of 020 624 68 11.Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bestuursrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.