Praktijkgebieden: Bouwrecht, Vastgoed
Bij het realiseren van een aan- of uitbouw zijn twee verhoudingen juridisch relevant; enerzijds die tussen de eigenaar en de gemeente (voor een uitbouw moet vaak een omgevingsvergunning worden aangevraagd), anderzijds die tussen de eigenaar en de buren. Respectievelijk het publiekrecht en het privaatrecht. Hieronder de belangrijkste juridische aandachtspunten in beide categorieën.
Sommige uitbouwen zijn vergunningsvrij. Of dat zo is, kan worden gecontroleerd via het omgevingsloket. In veel gevallen moet er voor het realiseren van een uitbouw wel een omgevingsvergunning voor bouwen (voorheen: bouwvergunning) worden aangevraagd. De aanvraag kan worden ingediend bij de betreffende gemeente, die het ingediende bouwplan toetst aan verschillende criteria, zoals het bestemmingsplan. Indien de uitbouw moet worden gerealiseerd aan een pand dat is aangemerkt als monument, is er vaak óók een omgevingsvergunning voor het wijzigen van een monument nodig.
Als een uitbouw niet binnen het bestemmingsplan past, is niet direct gezegd dat het plan niet meer kan worden uitgevoerd. In sommige gevallen kan de gemeente namelijk tevens, na een goed onderbouwde aanvraag daartoe, een vergunning verlenen om te mogen afwijken van het bestemmingsplan.
Heeft u bezwaar tegen een verleende (bouw)vergunning? Of wilt u weten of een uitbouw vergunning plichtig is en of deze vergunning zou moeten worden verleend? Dan loont het om tijdig advies in te winnen. Het gebeurt regelmatig dat uitbouwen op last van de gemeente (gedeeltelijk) moeten worden gesloopt, waarmee substantiële kosten gepaard gaan (bovenop het verlies van vierkante meters).
In de relatie met de eigenaren van de naburige percelen kunnen verschillende discussies ontstaan. Verder daargelaten dat de buren bezwaar kunnen maken tegen het verlenen van bovenstaande omgevingsvergunningen (en de uitbouw zo kunnen tegenhouden), zijn ook meer privaatrechtelijke discussies over privacy, schaduw, schade door de bouwwerkzaamheden, waardevermindering door de uitbouw, et cetera aan de orde van de dag. Hieronder volgt een korte toelichting op een aantal veelvoorkomende discussiepunten.
Lees ook: bezwaar op omgevingsvergunning
Een uitbouw dient te worden gerealiseerd zonder daarbij schade toe te brengen aan naburige percelen en panden. Gebeurt dat wel, dan dient deze schade te worden vergoed. Discussies over de oorzaak van de schade kunnen worden ondervangen door vóór aanvang van de werkzaamheden een bouwopname te doen bij de naburige panden. Dit is zeker aan te raden indien er heiwerkzaamheden zullen plaatsvinden. Is er na de bouwwerkzaamheden sprake van schade aan één van de naburige panden en was die schade voor aanvang van de bouwwerkzaamheden nog niet aanwezig? Dan blijkt hieruit een causaal verband tussen de werkzaamheden en de schade.
Als de uitbouw binnen twee meter van de erfgrens wordt gerealiseerd en er door de ramen van de uitbouw zicht ontstaat op het perceel van de buren, kan daar onder omstandigheden succesvol tegen worden opgetreden. Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt in dit kader:
“Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.”
Mochten de ramen van de uitbouw uitzicht bieden op een naburig erf, dan is het dus doorgaans noodzakelijk om hiervoor toestemming van de buren te krijgen (of privacy bevorderende maatregelen te treffen, zoals het aanbrengen van melkglas). Om nieuwe discussies in de toekomst te voorkomen (ook tussen opvolgende eigenaren) is het van belang om de verkregen toestemming op de juiste wijze vast te leggen, bijvoorbeeld in de vorm van een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting.
Ook kan het zo zijn dat de uitbouw onrechtmatige hinder veroorzaakt voor het naburige perceel. Denk aan het verlies van (zon)licht, afwatering, geluids- en stankoverlast, etc. In dit kader bepaalt artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek:
“De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen zoals door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of door het ontnemen van steun.”
De beoordeling of er sprake is van onrechtmatige hinder, is sterk afhankelijk van de exacte omstandigheden van het geval. Uit de jurisprudentie blijkt dat rechters onder meer rekening houden met:
Tot slot is nog relevant dat sommige woningen onderdeel zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Via die verplichte VvE beheren de eigenaren van de appartementen gezamenlijk de delen van het pand die voor hen allen van nut zijn, de zogenaamde gemeenschappelijke delen. Denk aan de fundering van het pand, het dak, de buitengevels, eventueel de lift, et cetera. Voor sommige werkzaamheden die een eigenaar wil verrichten aan zijn of haar pand, heeft hij toestemming van de VvE nodig. Vaak zijn dit handelingen die van invloed kunnen zijn op (de waarde van) de andere appartementen, zoals het openbreken van een gevel voor de uitbouw, of het realiseren van een constructieve wijziging.
Of een bepaald bouwplan de instemming van de VvE behoeft, dient te worden beoordeeld door bestudering van de splitsingsakte in het licht van de jurisprudentie. Als daaruit blijkt dat een uitbouw de goedkeuring van de VvE behoeft, kan daarover op de in de splitsingsakte voorgeschreven wijze worden gestemd in de VvE vergadering. Mocht de meerderheid van de VvE vergadering besluiten tegen te stemmen, dan kan de kantonrechter om een vervangende machtiging worden gevraagd. De kantonrechter zal deze vervangende machtiging verlenen indien de VvE haar goedkeuring op onredelijke gronden weigert. Of dit laatste het geval is, dient in het licht van de jurisprudentie per geval te worden bekeken.
Contact
Mocht u juridische vragen hebben over het realiseren van een uitbouw, neem dan vrijblijvend contact met mij op. Wieringa Advocaten heeft veel ervaring met alle bestuurs- en privaatrechtelijke aspecten die relevant zijn bij het realiseren van uitbouwen en andere (ver)bouwwerkzaamheden.
Geïnteresseerd in dit onderwerp? Lees ook ons tweeluik ‘De juridische aspecten van het realiseren van een dakterras’.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.