Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • Wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Advies Raad van State inzake Wetsvoorstel verplichte huurverlaging toegelaten instellingen en verlaging verhuurdersheffing

Op Prinsjesdag werden een aantal ophanden zijnde hervormingen voor de woning- en huurmarkt aangekondigd. Een deel van deze maatregelen is neergelegd in het wetsvoorstel tot wij­zi­ging van de Wet maat­re­ge­len wo­ning­markt 2014 II en de Wo­ning­wet. De Afdeling Advisering van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft recentelijk advies uitgebracht ten aanzien van dit wetsvoorstel. Het is niet de eerste keer dit jaar dat het kabinet aankondigt problemen op de huurmarkt aan te willen pakken. Eerder blogden wij al over de voor de huurmarkt vrije sector aangekondigde hervormingsplannen.

Inhoud van het wetsvoorstel
Het wetsvoorstel omvat een eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een verhoudingsgewijs hoge huur alsook een verlaging van de verhuurdersheffing. In het nieuwe wetsvoorstel dienen woningcorporaties huurders die aan de gestelde voorwaarden voldoen huurverlaging aan te bieden. Deze huurders kunnen ook via de Huurcommissie de huurverlaging afdwingen. De huurverlagingsregeling kan alleen worden afgedwongen door huurders van woningcorporaties. Het wetsvoorstel ziet tevens op een verlaging van de verhuurdersheffing voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. Blijkens de memorie van toelichting dient het wetsvoorstel om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord sneller te bereiken. In dit verband wordt verwezen naar de gevolgen van de coronacrisis. Het wetsvoorstel wordt beoogd op 1 januari 2021 in werking te treden en gaat gelden voor een termijn van één jaar.

Advies van de Afdeling
De Afdeling heeft negatief geadviseerd ten aanzien van het wetsvoorstel. Het voorstel leidt volgens de Afdeling tot arbitraire effecten door een langdurig ongelijke behandeling van huurders die wel en geen gebruik van de regeling kunnen maken. Een eenmaal verleende huurverlaging is ook blijvend, terwijl een inkomensachteruitgang (door de coronacrisis) tijdelijk van aard kan zijn. In dit opzicht schiet het wetsvoorstel volgens de Afdeling zijn doel voorbij en werkt het scheefwonen mogelijk eerder in de hand dan dat het wordt opgelost. De Afdeling acht onvoldoende gemotiveerd waarom niet voor een meer tijdelijke maatregel is gekozen. Daarnaast bevat de regeling geen correctiemechanisme, indien achteraf blijkt dat de huurder over een hoger of lager loon beschikte dan werd verwacht. In reactie op het advies heeft het kabinet aangegeven de mogelijkheid een correctiemechanisme toe te voegen te onderzoeken.

Daarnaast signaleert de Afdeling dat de verhuurdersheffing voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders verlaagd wordt, terwijl alleen woningcorporaties verplicht zijn tot het verlenen van huurverlaging. De Afdeling wijst in dit verband ook op de financiële risico’s van het wetsvoorstel voor woningcorporaties en in het bijzonder op de wijze waarop deze risico’s verschillend kunnen neerslaan tussen de corporaties. Het voorstel leidt voor woningcorporaties tot een derving aan huurinkomsten ter hoogte van ongeveer € 160 miljoen. Om dit te compenseren wordt de verhuurdersheffing verlaagd. Deze verlaging levert de woningcorporaties gezamenlijk een lastenverlichting van € 131 miljoen op. Dit betekent dat ten gevolge van de huurverlaging uiteindelijk € 31 miljoen door de woningcorporaties zelf opgevangen moet worden.

Het wetsvoorstel gaat op twee punten verder dan het Sociaal Huurakkoord. Er wordt namelijk een hogere inkomensgrens gehanteerd en de huur wordt sterker verlaagd. De Afdeling acht het onvoldoende gemotiveerd waarom de voorgestelde maatregel voor een grotere groep huurders moet gaan gelden door de hantering van een hogere inkomensgrens en waarom de verlaging tot een aanzienlijk lager bedrag gaat plaatsvinden.

Als laatste heeft de Afdeling opgemerkt dat de vereiste bewijsmiddelen bij het verzoek tot huurverlaging lastig verifieerbaar zijn. In haar reactie op het advies heeft het kabinet aangegeven dit onderdeel van het wetsvoorstel te zullen herzien.

Wij volgen de huidige ontwikkelingen op woning- en huurmarkt op de voet. Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief en neem gerust contact op bij vragen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Ruths recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten