Praktijkgebieden: Huurrecht
Op Prinsjesdag werden een aantal ophanden zijnde hervormingen voor de woning- en huurmarkt aangekondigd. Een deel van deze maatregelen is neergelegd in het wetsvoorstel tot wijziging van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II en de Woningwet. De Afdeling Advisering van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft recentelijk advies uitgebracht ten aanzien van dit wetsvoorstel. Het is niet de eerste keer dit jaar dat het kabinet aankondigt problemen op de huurmarkt aan te willen pakken. Eerder blogden wij al over de voor de huurmarkt vrije sector aangekondigde hervormingsplannen.
Inhoud van het wetsvoorstel Het wetsvoorstel omvat een eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een verhoudingsgewijs hoge huur alsook een verlaging van de verhuurdersheffing. In het nieuwe wetsvoorstel dienen woningcorporaties huurders die aan de gestelde voorwaarden voldoen huurverlaging aan te bieden. Deze huurders kunnen ook via de Huurcommissie de huurverlaging afdwingen. De huurverlagingsregeling kan alleen worden afgedwongen door huurders van woningcorporaties. Het wetsvoorstel ziet tevens op een verlaging van de verhuurdersheffing voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. Blijkens de memorie van toelichting dient het wetsvoorstel om de achterliggende doelen van het Sociaal Huurakkoord sneller te bereiken. In dit verband wordt verwezen naar de gevolgen van de coronacrisis. Het wetsvoorstel wordt beoogd op 1 januari 2021 in werking te treden en gaat gelden voor een termijn van één jaar.
Advies van de Afdeling De Afdeling heeft negatief geadviseerd ten aanzien van het wetsvoorstel. Het voorstel leidt volgens de Afdeling tot arbitraire effecten door een langdurig ongelijke behandeling van huurders die wel en geen gebruik van de regeling kunnen maken. Een eenmaal verleende huurverlaging is ook blijvend, terwijl een inkomensachteruitgang (door de coronacrisis) tijdelijk van aard kan zijn. In dit opzicht schiet het wetsvoorstel volgens de Afdeling zijn doel voorbij en werkt het scheefwonen mogelijk eerder in de hand dan dat het wordt opgelost. De Afdeling acht onvoldoende gemotiveerd waarom niet voor een meer tijdelijke maatregel is gekozen. Daarnaast bevat de regeling geen correctiemechanisme, indien achteraf blijkt dat de huurder over een hoger of lager loon beschikte dan werd verwacht. In reactie op het advies heeft het kabinet aangegeven de mogelijkheid een correctiemechanisme toe te voegen te onderzoeken.
Daarnaast signaleert de Afdeling dat de verhuurdersheffing voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders verlaagd wordt, terwijl alleen woningcorporaties verplicht zijn tot het verlenen van huurverlaging. De Afdeling wijst in dit verband ook op de financiële risico’s van het wetsvoorstel voor woningcorporaties en in het bijzonder op de wijze waarop deze risico’s verschillend kunnen neerslaan tussen de corporaties. Het voorstel leidt voor woningcorporaties tot een derving aan huurinkomsten ter hoogte van ongeveer € 160 miljoen. Om dit te compenseren wordt de verhuurdersheffing verlaagd. Deze verlaging levert de woningcorporaties gezamenlijk een lastenverlichting van € 131 miljoen op. Dit betekent dat ten gevolge van de huurverlaging uiteindelijk € 31 miljoen door de woningcorporaties zelf opgevangen moet worden.
Het wetsvoorstel gaat op twee punten verder dan het Sociaal Huurakkoord. Er wordt namelijk een hogere inkomensgrens gehanteerd en de huur wordt sterker verlaagd. De Afdeling acht het onvoldoende gemotiveerd waarom de voorgestelde maatregel voor een grotere groep huurders moet gaan gelden door de hantering van een hogere inkomensgrens en waarom de verlaging tot een aanzienlijk lager bedrag gaat plaatsvinden.
Als laatste heeft de Afdeling opgemerkt dat de vereiste bewijsmiddelen bij het verzoek tot huurverlaging lastig verifieerbaar zijn. In haar reactie op het advies heeft het kabinet aangegeven dit onderdeel van het wetsvoorstel te zullen herzien.
Wij volgen de huidige ontwikkelingen op woning- en huurmarkt op de voet. Op de hoogte blijven? Abonneer u kosteloos op onze nieuwsbrief en neem gerust contact op bij vragen.
Ruth Beijen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.