Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Ondanks Nederlands wettelijk stelsel toch verhoging huurprijs sociale woonruimte na beroep op Eerste Protocol EVRM

De Nederlandse wettelijke regels voor de verhoging van de huur van woonruimte zijn streng. Zo kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte per jaar met maximaal het door de minister vast te stellen wettelijk percentage worden verhoogd (op dit moment tussen de 4,1% en 5,6%, afhankelijk van het inkomen van de huurder). De wetgever beoogt op deze manier de sociale huurder te beschermen.

Eerder schreven wij al over het politieke voornemen om versnelde huurverhoging bij scheefhuurders in de sociale huursector mogelijk te maken. Veel verder dan een voornemen is het vooralsnog echter niet gekomen, waardoor verhuurders nog steeds gebonden blijven aan de wettelijke maxima van de huurverhoging. Toch is verschillende malen geprobeerd om de huurprijzen van sociale woonruimte buiten de nationale regelgeving om te verhogen, namelijk via een beroep op het Europees recht. Waar eerdere proefprocedures strandden, is de Rechtbank Amsterdam zeer recentelijk tot het oordeel gekomen dat een huurverhoging, ondanks de strikte nationale huurprijsbescherming, gerechtvaardigd kan zijn.

Juridisch kader

Art. 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele vrijheden (hierna: EP) bepaalt onder meer:

iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.’

Eerdere procedures

Jaren geleden schreven wij al over dergelijke proefprocedures, maar ook recentelijk nog oordeelde de Hoge Raad dat de verhuurder van woonruimte niet altijd aanspraak kan maken op een ‘decent profit’ of ‘minimal profit’. De Hoge Raad wijst er in dit kader op dat door het Europees Hof is overwogen dat “(…) the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (…)” maar dat de woorden “in such situations” duidelijk maken dat het steeds gaat om een afweging aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval.

De Nederlandse huurprijsbescherming in het algemeen is dus niet in strijd met dit artikel, zo concludeerde de Hoge Raad (overigens met verwijzing naar het arrest van het EHRM van 2 juli 2013). Slechts in uitzonderlijke gevallen kan een verhuurder zich volgens de Hoge Raad op art. 1 EP kan beroepen, aangezien het de vrije keuze van een verhuurder blijft om zijn eigendom te verhuren. Het behalen van een ‘minimal profit’ of ‘decent profit’ bij exploitatie van zijn eigendom is niet voldoende om een schending van art. 1 EP aan te nemen, aldus de hoogste civiele rechter.

Rechtbank Amsterdam

Omdat een Amsterdamse verhuurder de huur van zijn woning echt niet in verhouding met zijn lasten vond, vorderde hij, bijgestaan door Wieringa Advocaten, dat de huurprijs op een substantieel hoger bedrag zou worden vastgesteld. Hij deed hierbij een beroep op art. 1 EP.

In dit geval ging het er met name om dat sinds de aankoop van deze woning door verhuurder, zijn belastingen en uitgaven (WOZ, waterschapsrechten, IB, etc.) over deze woning – door overheidsmaatregelen – waren gestegen met een substantieel percentage, terwijl de huur in diezelfde periode niet meer mocht worden verhoogd dan het nationaal kader toestaat. Met andere woorden: de lasten van verhuurder stonden niet meer in verhouding met zijn opbrengsten. Verhuurders gaan hierdoor op enig moment scheef lopen en na een aantal jaar liep deze verhuurder dan ook tegen een jaarlijks verlies op dat hij op geen enkele manier kon goed maken.

De Amsterdamse rechter oordeelt begin deze maand dan ook dat in dit geval geen sprake is van een ‘fair balance’:

De kantonrechter stelt vast dat onder de gegeven omstandigheden op individueel niveau geen sprake is van een fair balance als bedoeld in de arresten van de Hoge Raad en het EHRM voornoemd. Op verhuurder rust een buitensporige, onevenredige financiële last, zonder enig zicht op verbetering. De Nederlandse wetgeving legt verhuurder hoge eigenaarslasten op. Niet met al deze lasten heeft verhuurder ten tijde van de aankoop van de woning rekening kunnen houden. Tegelijkertijd stelt verhuurder terecht dat hij de huur slechts in zeer beperkte mate kan verhogen.

Waar dit beroep in eerdere proefprocedures strandde, stelt de Amsterdamse rechtbank de verhuurder in het gelijk en wijst zij de huurverhoging (deels) toe (zaaknummer 7677563 CV EXPL 19-8148).

Vragen over huurverhoging van woonruimte?

Het is niet ondenkbaar dat deze uitspraak in de toekomst zou kunnen betekenen dat bij (extreme) scheefhuur de huurbescherming iets richting de verhuurder verschuift. Neem gerust contact op indien u vragen heeft naar aanleiding van het bovenstaande. Wij denken graag mee.

Wij hebben bij Wieringa Advocaten voortdurend één studentstagiaire in dienst: een rechtenstudent die bij ons kennismaakt met de advocatuur. Guido Brandt volgt op dit moment die studentstage. Ten behoeve van onze weblog schreef hij samen met Björn Mulder bovenstaande bijdrage.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten