Praktijkgebieden: Huurrecht
De Nederlandse wettelijke regels voor de verhoging van de huur van woonruimte zijn streng. Zo kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte per jaar met maximaal het door de minister vast te stellen wettelijk percentage worden verhoogd (op dit moment tussen de 4,1% en 5,6%, afhankelijk van het inkomen van de huurder). De wetgever beoogt op deze manier de sociale huurder te beschermen.
Eerder schreven wij al over het politieke voornemen om versnelde huurverhoging bij scheefhuurders in de sociale huursector mogelijk te maken. Veel verder dan een voornemen is het vooralsnog echter niet gekomen, waardoor verhuurders nog steeds gebonden blijven aan de wettelijke maxima van de huurverhoging. Toch is verschillende malen geprobeerd om de huurprijzen van sociale woonruimte buiten de nationale regelgeving om te verhogen, namelijk via een beroep op het Europees recht. Waar eerdere proefprocedures strandden, is de Rechtbank Amsterdam zeer recentelijk tot het oordeel gekomen dat een huurverhoging, ondanks de strikte nationale huurprijsbescherming, gerechtvaardigd kan zijn.
Juridisch kader
Art. 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en fundamentele vrijheden (hierna: EP) bepaalt onder meer:
‘iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.’
Eerdere procedures
Jaren geleden schreven wij al over dergelijke proefprocedures, maar ook recentelijk nog oordeelde de Hoge Raad dat de verhuurder van woonruimte niet altijd aanspraak kan maken op een ‘decent profit’ of ‘minimal profit’. De Hoge Raad wijst er in dit kader op dat door het Europees Hof is overwogen dat “(…) the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (…)” maar dat de woorden “in such situations” duidelijk maken dat het steeds gaat om een afweging aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval.
De Nederlandse huurprijsbescherming in het algemeen is dus niet in strijd met dit artikel, zo concludeerde de Hoge Raad (overigens met verwijzing naar het arrest van het EHRM van 2 juli 2013). Slechts in uitzonderlijke gevallen kan een verhuurder zich volgens de Hoge Raad op art. 1 EP kan beroepen, aangezien het de vrije keuze van een verhuurder blijft om zijn eigendom te verhuren. Het behalen van een ‘minimal profit’ of ‘decent profit’ bij exploitatie van zijn eigendom is niet voldoende om een schending van art. 1 EP aan te nemen, aldus de hoogste civiele rechter.
Rechtbank Amsterdam
Omdat een Amsterdamse verhuurder de huur van zijn woning echt niet in verhouding met zijn lasten vond, vorderde hij, bijgestaan door Wieringa Advocaten, dat de huurprijs op een substantieel hoger bedrag zou worden vastgesteld. Hij deed hierbij een beroep op art. 1 EP.
In dit geval ging het er met name om dat sinds de aankoop van deze woning door verhuurder, zijn belastingen en uitgaven (WOZ, waterschapsrechten, IB, etc.) over deze woning – door overheidsmaatregelen – waren gestegen met een substantieel percentage, terwijl de huur in diezelfde periode niet meer mocht worden verhoogd dan het nationaal kader toestaat. Met andere woorden: de lasten van verhuurder stonden niet meer in verhouding met zijn opbrengsten. Verhuurders gaan hierdoor op enig moment scheef lopen en na een aantal jaar liep deze verhuurder dan ook tegen een jaarlijks verlies op dat hij op geen enkele manier kon goed maken.
De Amsterdamse rechter oordeelt begin deze maand dan ook dat in dit geval geen sprake is van een ‘fair balance’:
“De kantonrechter stelt vast dat onder de gegeven omstandigheden op individueel niveau geen sprake is van een fair balance als bedoeld in de arresten van de Hoge Raad en het EHRM voornoemd. Op verhuurder rust een buitensporige, onevenredige financiële last, zonder enig zicht op verbetering. De Nederlandse wetgeving legt verhuurder hoge eigenaarslasten op. Niet met al deze lasten heeft verhuurder ten tijde van de aankoop van de woning rekening kunnen houden. Tegelijkertijd stelt verhuurder terecht dat hij de huur slechts in zeer beperkte mate kan verhogen.
Waar dit beroep in eerdere proefprocedures strandde, stelt de Amsterdamse rechtbank de verhuurder in het gelijk en wijst zij de huurverhoging (deels) toe (zaaknummer 7677563 CV EXPL 19-8148).
Vragen over huurverhoging van woonruimte?
Het is niet ondenkbaar dat deze uitspraak in de toekomst zou kunnen betekenen dat bij (extreme) scheefhuur de huurbescherming iets richting de verhuurder verschuift. Neem gerust contact op indien u vragen heeft naar aanleiding van het bovenstaande. Wij denken graag mee.
Wij hebben bij Wieringa Advocaten voortdurend één studentstagiaire in dienst: een rechtenstudent die bij ons kennismaakt met de advocatuur. Guido Brandt volgt op dit moment die studentstage. Ten behoeve van onze weblog schreef hij samen met Björn Mulder bovenstaande bijdrage.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.