Praktijkgebieden: Contracten, Huurrecht, Vastgoed
Op maandag 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (de ROZ) een nieuw model huurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte gepubliceerd. Ook de daarbij behorende Algemene Bepalingen zijn bijgewerkt. In deze blog bespreek ik de belangrijkste wijzigingen.
De voorgaande versie van de model huurovereenkomst woonruimte komt uit 2017. Dit model werd geïntroduceerd na de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Deze wet maakte het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren. Dat de ROZ uitgerekend nu een nieuw model publiceert, komt niet als een verrassing. De afgelopen periode is veel veranderd binnen het huurrecht voor woonruimte door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten. De nieuwste versie van de model huurovereenkomst weerspiegelt deze wijzigingen.
In het vorige model konden partijen ten aanzien van de duur van de overeenkomst uit vier opties kiezen: onbepaalde tijd, onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden, bepaalde tijd voor maximaal twee of vijf jaar zonder huurbescherming, en bepaalde tijd voor langer dan twee tot vijf jaar met huurbescherming. Het nieuwe ROZ-model brengt het aantal mogelijkheden terug naar drie, te weten: onbepaalde tijd, bepaalde tijd met huurbescherming en een derde, blanco optie.
Wij bespraken eerder in onze blog over de Wet Vaste huurcontracten dat de inwerkingtreding van deze wet met zich meebrengt dat de generieke mogelijkheid tot het sluiten van tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte tot het verleden behoort. Artikel 7:271 lid en 2 BW zijn zo aangepast dat een tijdelijke huurovereenkomst, die op een afgesproken datum eindigt, alleen gesloten kan worden als sprake is van een uitzonderingsgeval. Mocht hiervan sprake zijn, dan kunnen partijen gebruik maken van de derde optie uit het nieuwe ROZ-model.
Voor alle overige gevallen geldt dat de huurder vanaf het aangaan van de overeenkomst huurbescherming geniet en de huurovereenkomst alleen met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging beëindigd kan worden. Het sluiten van een overeenkomst voor bepaalde tijd, zoals bedoeld onder optie twee van het nieuwe ROZ-model, houdt in dat de huurovereenkomst tijdens deze periode niet eerder kan worden opgezegd dan tegen het einde van de overeengekomen periode (zie ook artikel 7:271 lid 1 BW).
Zoals eerder beschreven in onze blog is de liberalisatiegrens door de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 verhoogd. Door deze wijziging behoren zelfstandige woningen met een puntenaantal tot 187 punten tot het gereguleerde segment. Verhuurders zijn bij het verhuren van zelfstandige woningen die tot dit segment behoren niet vrij om de aanvangshuurprijs te bepalen.
In augustus 2024 is de aanvangshuurprijs voor woningen met een puntenaantal tot 144 punten gemaximeerd op € 879,66. Woningen tussen de 144 en 187 punten behoren tot het middeldure segment. Voor het middeldure segment is de maximale huurprijs bij aanvang vastgesteld op € 1.157,95. Ook voor de middeldure huurwoningen geldt dat de gereguleerde huurprijs jaarlijks alleen met het wettelijke percentage verhoogd mag worden. Deze verandering is vastgelegd in artikel 5.1 van het nieuwe ROZ-model.
Partijen komen in artikel 5.2 van het ROZ-model overeen dat de verhuurder het recht heeft om de huurprijs van vrije sector huurwoningen jaarlijks te verhogen. Deze huurprijsverhoging vindt plaats aan de hand van het indexatiecijfer van de consumentenprijsindex (CPI), zoals beschreven in artikel 16 van de algemene bepalingen. Daarbovenop mag de verhuurder de huurprijs verhogen met een af te spreken percentage.
Diverse rechters hebben het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk geacht. De rechtbank Amsterdam heeft onlangs prejudiciële vragen gesteld en vraagt onder meer of het huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aan te merken. Deze vragen zijn nog niet door de Hoge Raad beantwoord. Het recente advies van de procureur-generaal (ECLI:NL:PHR:2024:770) hebben wij toegelicht in onze blog.
De ROZ heeft het huurprijswijzigingsbeding in deze update ongewijzigd gelaten. De ROZ attendeert de gebruikers van het model wel op de juridische discussie die bestaat rondom het beding. Daarnaast adviseert ze verhuurders om advies in te winnen over het aanpassen van het huurprijswijzigingsbeding.
Ook een aantal andere wijzigingen zijn de moeite waard om kort te uit te lichten. Hieronder volgt een overzicht van de meest opvallende wijzigingen:
Al met al waren de doorgevoerde wijzigingen te verwachten. Wel is het opvallend dat de ROZ op voorhand geen bedingen heeft geformuleerd die rekening houden met de (nieuwe en uitgebreide) opzeggingsgronden die tijdelijke verhuur mogelijk maken, zoals de diplomatenclausule (artikel 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW), dringend eigen gebruik voor bloed- of aanverwant in eerste graad (artikel 7:274g BW) en beëindiging vanwege verkoop gehuurde na proefsamenwonen (artikel 7:274 lid 1 sub h jo. art. 7:274 lid 7). Als de verhuurder een beroep wil doen op deze opzeggronden is hij namelijk verplicht om dit op voorhand op te nemen in de huurovereenkomst. Naar mijn idee had de ROZ dit duidelijker mogen benadrukken in de nieuwe model-huurovereenkomst voor woonruimte.
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst? Wij helpen u graag!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.